● 출연 : 대구과학대 금융부동산과 김대명 교수님

● 코너명 : BBS 대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00 (2021년 12월 27일, 대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

● 진행 : 정시훈 기자

▷ 앵커멘트 : 올해도 대구의 아파트 시장 열기는 뜨거웠습니다. 하지만 하반기 들어 상승폭이 조금씩 둔화되기 시작하더니 최근에는 하락세로 돌아섰는데요.

오늘 이 시간에는 대구과학대 금융부동산과 김대명 교수님과 올 한해 지역 부동산 시장을 정리해보는 시간 마련했습니다.

교수님 안녕하세요.

▷정시훈 : 먼저 최근 동향부터 짚어보겠습니다. 상승가도를 달리던 대구의 아파트 상승세가 꺾였습니다. 최근 추이를 전해주시겠습니까?

▶김대명 교수님 : 대구의 경우 12월 2주차 아파트값이 0.03% 하락했는데요, 지난 11월 3주차 아파트값이 1년 6개월만에 마이너스로 돌아선 뒤 상승랠리를 마감하고 5주 연속 하락세를 이어가고 있습니다.

한국부동산원의 공동주택실거래가격지수에 따르면, 올해 들어 가격상승률이 둔화되고 있는 것으로 분석되었고요, 3분기인 7월 이후부터는 거의 가격정체 수준을 보이고 있습니다.

아파트값 상승 랠리 마감과 공급 과잉 현상이 맞물리면서 거래절벽 현상도 두드러지고 있는데요, 대구의 아파트 매매량은 지난 해 11월 6,403건, 12월 6,359건 이었던데 반해, 올해 11월은 1,700여건으로 지난 해 월평균 거래량의 44.4% 수준까지 떨어졌는데요, 이는 2016년 이후 5년만에 가장 큰 폭으로 감소한 것입니다.

▷정시훈 : 하지만 수성구 등 일부지역의 집값은 떨어지지 않고 있죠?

네, 한국부동산원의 분기별 매매가격 변동률 자료에 따르면, 올 3분기인 7월 이후 중구와 서구의 상승세가 꺾였고요, 11월부터는 대구의 대부분의 지역에서 하락세를 보이고 있지만, 수성구는 다른 지역과 달리 상승세가 둔화되기는 했지만 대구에서는 유일하게 하락세는 나타나지 않고 있습니다.

▷정시훈 : 이같은 하락세가 대도시에서는 대구에서만 나타나고 있다해도 과언이 아닌데요. 하락의 원인, 무엇 때문이라고 보시는지요?

▶김대명 교수님 : 네, 대도시 중에는 우리 대구시와 세종시가 하락세를 보이고 있는데요, 특히 세종시의 경우는 신규 입주물량 증가와 매물 적체 영향으로 올 7월 3주차 이후 21주 연속 하락세를 이어가고 있다고 합니다.

부동산가격이 하락하는 원인은 어느 한 원인을 꼭 집어서 그 원인 때문이라 말씀드리기는 어렵고, 지역적 특성이라든지, 분양물량이나 입주물량, 재산세와 종합부동산세 같은 보유세나 양도소득세 등 부동산세제 정책, 금리나 대출규제를 비롯한 금융정책 등 여러 가지 원인들이 복합적으로 작용한 결과라고 봐야 할 것 같은데요.

대구지역의 경우 입주물량 증가와 그에 따른 미분양 세대수 증가 등과 같은 공급과잉에 대한 우려라든가, 기준금리의 계속적인 인상 가능성, 대출규제의 강화, 재산세나 종합부동산세와 같은 보유세와 양도소득세 강화 정책, 코로나19 이후 유동성 완화 등 여러 원인이 복합적으로 작용해서 거래량이 많이 감소했고요, 거래량이 줄면 일반적으로 가격도 하락하게 됩니다.

▷정시훈 : 앞으로 하락추세가 이어질 것인지 궁금하신분들이 많을 것 같습니다. 교수님께서는 어떻게 전망하고 계신지요?

▶김대명 교수님 :글쎄요, 대단히 어려운 질문이신데요. 앞서 말씀드린 가격 하락 원인들이 해소되지 않고, 내년 대통령선거를 앞두고 정치권에서 논의되고 있는 1가구 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 유예하는 방안이라든지 공시가격 관련 제도 재검토 논의, 보유세 완화 논의 등 정책적 불안정성 때문에 우선 기다려보자는 심리가 작용하고 있는 것 같기도 해서요, 이러한 정책적 불안정성이 해소될 때까지는 거래 위축 현상이 당분간 지속되지 않을까 그렇게 생각됩니다.

▷정시훈 : 올해 종부세도 큰 사회적 이슈가 됐었는데요. 대구의 종부세 대상자도 많이 늘어났죠?

▶김대명 교수님 : 올해 6월 1일 기준 소유자에게 종합부동산세가 부과되어 12월 15일까지 납부하였는데요, 현재 종합부동산세는 1세대 1주택자는 과세 기준선인 11억원까지는 세금이 면제되지만, 1세대 다주택자는 6억원까지만 세금이 면제되고요. 세율도 1주택자는 0.6%~3.0%인데 비해, 2주택 이상의 다주택자는 1.2%~6%까지 초과 누진세가 적용되어 2배 가량 높거든요.

전국적으로 종합부동산세 납부 대상자는 지난 해에 비해 28만 명 정도 증가한 94만7천 여명이 되었지만, 정부는 전 국민의 2%에게만 해당하고, 나머지 98%는 납부 대상자가 아니라고 해요. 그렇지만 주택을 소유한 4가구 중 1가구는 다주택 가구고요, 도 단위 시군구의 주택을 제외하고 도시 주택 보유자 기준으로 한다면 종합부동산세 대상자의 비율은 훨씬 늘어날 것 같거든요.

올해 대구지역의 종합부동산세 납세자도 2만 8천여 명이고, 이중 79%에 해당하는 2만 2천여 명이 다주택자이거나 법인입니다. 이는 전년도 대비 42.5%가 증가한 것이고요, 이들이 부담하는 세액은 1,410억 여 원으로 전체 종합부동산세액 1,490억여 원 중 95.9%에 해당합니다.

▷정시훈 : 올 한해 부동산 시장에 새로운 정책들이 대거 시행됐습니다. 지역 부동산 시장에 미친 영향력에 대해 어떻게 볼 수 있을까요?

▶김대명 교수님 : 사실 부동산 문제는 어떤 시각으로 보느냐에 따라 견해가 달라질 수 있는데요. 주거공간으로 생존을 위한 필수재라는 측면이 있고요, 국민의 가계총자산 중 부동산이 차지하고 있는 비중은 평균 51.3%로 중요한 자산 중 하나로서, 투자 자산으로서도 매우 높은 가치를 가지고 있기 때문에 국민경제와 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 그렇기 때문에 정부가 부동산시장에 어느 정도 개입해야 하느냐를 두고 관점이 달라질 수 있겠지요.

우선 자기 집이 없는 사람들의 가장 큰 로망은 자기 집을 보유하는 것이겠고요, 자기 집이 있는 사람들도 지금 살고 있는 집 보다 품질과 주거환경이 더 좋은 집으로 이주하고 싶어 하는 것은 자연스러운 현상이라고 봐야 하는데요, 다만, 부동산 가격 급등으로 인한 불로소득 회수 문제라든지 자산격차로 인한 양극화 해소 문제는 다른 시각에서 봐야 될 것 같아요.

그런데, 그간 정부에서는 수도권 집값을 잡겠다면서 고강도 규제정책을 지방에 까지 일률적으로 적용해 왔는데요, 그러한 규제 일변도의 부동산정책이 부동산시장에 큰 충격을 주면서 여러 가지 부작용들이 생겨났거든요. 부동산 가격 급등과 그에 따른 주거 및 자산 양극화 현상, 영끌 매수 현상, 양도소득세를 피하기 위한 증여의 급격한 증가, 소위 임대차3법의 시행으로 인한 전세난과 전세보증금 급등 등의 현상이 나타났다고 봐야겠지요.

▷정시훈 : 이제 새로운 한 해를 앞두고 있습니다. 부동산 시장과 관련해 주목할만한 내용이나 달라지는 것들이 있을까요?

▶김대명 교수님 :지난 몇 년간 전국적으로 부동산가격이 많이 올랐거든요. 그래서 국민들의 부동산 관련 세금 부담이 많이 늘어난 것도 사실이고요. 이런 점을 반영하여 지난 12월 2일 국회에서 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준을 매매가격 9억원 이하에서 12억원 이하로 높인 소득세법 개정안이 통과되어 12월 8일부터 시행되었는데요, 2008년 이후 13년간 유지되어 온 고가주택 기준금액이 9억원에서 3억원이 더해져서 12억원으로 된 셈이지요, 이에 따라 보유 기간 2년 이상(조정대상지역은 2년 이상 거주가 요건입니다만)인 1주택자가 보유 주택을 12억 원 이하에 팔면 양도소득세를 한 푼도 내지 않게 됩니다.

그리고 상가 임차인이 코로나19 등 감염병으로 인해서 정부의 집합금지 또는 영업제한 조치를 3개월 이상 받아서 폐업한 경우, 임대차계약을 중도에 해지할 수 있도록 하는 내용을 신설한 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안이 12월 9일 국회 본회의에서 통과되어서, 공포 되는대로 시행될 예정에 있고요,

그리고 정부가 내놓은 ‘가계부채 관리 강화방안’에 따르면 내년 1월부터 모든 금융권의 대출 총액이 2억원을 초과하는 경우, 총부채원리금상환비율, DSR이라고 하죠, DSR 40% 규제가 적용됩니다. 그렇게 되면 주택담보대출, 신용대출, 비주택담보대출을 포함한 모든 대출금의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있게 되는데요, 내년 7월부터는 DSR 규제가 이 보다 더 강화되어 총 대출액이 1억원만 넘어도 이 기준이 적용됩니다. 그렇게 되면 소득수준이 낮은 서민이나 실수요자가 대출을 받기가 더 힘들어 지게 되겠지요.

▷정시훈 : 지역의 분양물량이나 입주 물량은 어느 정도인지..

▶김대명 교수님 : 아파트 분양시장도 지난 수년간 호황기를 누렸습니다. 2019년 21,877세대, 2020년에는 25,377세대, 올해 11월까지 19.314세대가 분양이 되었습니다. 그렇다보니 올 하반기 이후 공급 과잉에 대한 우려 때문에 대규모 청약 미달사태가 나타나기 시작했고, 11월말 기준 올해 대구 아파트 분양단지 41곳 중 12곳에서 2순위 청약 미달사태가 발생했다고 합니다.

특히 이달 14일 1순위 청약을 받은 동구의 어느 단지는 759가구 모집에 221명만 신청했고, 달서구의 어느 단지도 359가구 모집에 49명이 신청하는데 그쳤다고 합니다. 이는 지난 해 100% 1순위 조기 완판 분위기와는 완전히 다르다고 할 수 있습니다.

대구의 연간 아파트 입주물량은 2019년 6천445세대였는데, 2021년에는 1만6천284세대로 2년만에 250%로 급증했고요, 내년에는 올해보다 3천세대 정도 늘어난 1만9천604세대의 입주물량이 예고되어 있습니다.

그러다 보니까 대구의 아파트 미분양 세대수도 늘어나고 있는데요, 올 6월 1,017세대가 미분양이었는데, 8월에 2,365세대로 증가세를 보이다가 9월 2,093세대, 10월말 기준 1,933세대로 2개월 연속 약간 감소세를 보이고 있습니다. 전체적으로는 미분양물량이 아직 위험한 수준은 아니지만 미분양세대수가 상반기에 비해서는 2배 가까이 늘어나고 있는 추세에 있습니다.

▷정시훈 : 경기가 어렵긴하지만 세계적으로 금리 인상 시기로 접어들고 있습니다. 끝으로 올 한해 부동산 시장을 결산하며, 부동산에 관심있는 청취자들을 위해 교수님의 조언을 듣고, 인터뷰 마무리하겠습니다.

▶김대명 교수님 : 한국은행에서는 현재의 기준금리 1.00%가 여전히 완화적 수준이라며 내년 1분기 기준금리 인상가능성도 배제할 필요가 없다고 했거든요. 만약 기준금리가 또 오르게 되면 주택담보대출의 변동금리가 오르게 될 것이고 대출자의 이자부담은 늘어나게 될 것입니다.

부동산가격, 특히 집값은 너무 급격히 올라도 문제지만 많이 내려도 문제가 됩니다. 부동산경기가 지역에 미치는 승수효과가 워낙 큰 데다가 은행권 부동산 담보대출의 부실과 같은 도미노 충격파를 불러일으킬 수도 있기 때문입니다.

특히 내년에는 대통령선거와 지방선거 등 굴직한 정치 일정들이 있어서 부동산 정책에 대한 여러 가지 논의들이 나오고 있습니다만, 정치권에서도 단순히 표를 의식해서 부동산 관련 선거공약을 발표하기 보다는 실수요자들에게 도움이 되고, 부동산시장이 안정화 될 수 있는 현실성 있는 대책을 내어 놓았으면 하는 바람이 있고요,

실수요자들의 입장에서도 어떤 하나의 사안이 생길 때마다 일희일비할 것이 아니라 부동산 시장에 대한 모니터링을 통하여 내년에는 내집이 없는 사람들은 내집을 마련하는 기회가 되었으면 좋겠고요, 건전한 투자를 통하여 부동산가격과 부동산 시장이 안정되길 희망합니다.

▷정시훈 : 네. 말씀 감사합니다. 지금까지 대구과학대 금융부동산과 김대명 교수였습니다.