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인터뷰

2024년까지 물량 쏟아지는 대구 부동산 시장...현재 상황과 전망 상세보기

2024년까지 물량 쏟아지는 대구 부동산 시장...현재 상황과 전망

정민지 2022-09-22 09:22:35

■ 출연: 김지훈 소장

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00(2022년 9월 22일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자: 대출 규제와 고금리 고환율 고물가 상황이 이어지며 전국적으로 부동산 소비 심리가 크게 위축됐습니다. 
10개월 연속 하락세인 대구 부동산 시장에 찬바람이 더욱 거세게 불 것으로 보이는데요. 
그리고 어제죠 대구 수성구가 조정대상지역에서 해제가 되기로 결정이 됐는데 이 규제 완화 기조는 이어지고 있습니다.

오늘은 지역 부동산 전문가인 김지훈 소장님 연결해서 부동산 시장 현재 상황과 앞으로의 전망을 살펴보도록 합니다. 
연결돼 있습니다. 소장님 안녕하십니까
 

▷김지훈 소장: 네 안녕하세요. 부동산 분석 전문가 김지훈입니다. 반갑습니다.
 

▶︎정시훈 기자: 지난 1년간 대구 지역의 부동산 분위기가 많이 바뀌었습니다. 미분양도 크게 늘어났죠. 전반적인 대구의 부동산 시장 추이부터 전해주시죠.
 

▷김지훈 소장: 현재 대구 지역의 부동산은 45주 연속 하락이라는 타이틀처럼 전반적으로 분위기가 매우 침체돼 있습니다. 
이 점을 잘 보여주는 예시로 매수 심리 지수라는 게 있는데 주택을 사려는 심리가 더 클수록 숫자가 올라가고 보통 100이 넘으면 매도자 우위 시기입니다. 
대구가 조정지역 지정 전인 2020년 12월에는 매수심리가 126까지도 올라갔는데요. 
하지만 현재 대구는 매수 심리 지수가 7.9포인트까지 떨어지면서 팔아야 하는 사람은 많지만 살 사람이 전혀 없는 매수자 절대 우위 시기로 분석됩니다. 
이러한 상황이 점점 길어지면서 매수자 측에서는 부동산 가격이 더 내려갈 수도 있다는 기대감과 함께 금리 상승으로 인한 부담감이 함께 합쳐지면서 현재 부동산 거래에 대해서는 매우 보수적인 경향을 띄고 있습니다.
여기에다가 대출 규제까지 더해지면서 더욱 그 경향은 짙어지고 있는 상황인데요. 
매도자 측면에서 봤을 때도 가격이 내려가고 있는 시장에 지금 팔기보다는 버텨보자 하는 심리가 작용하면서 일명 ‘급매’가 아닌 이상 팔려고 내놓지도 않고 우선 지켜보고 있는 상황입니다. 
이런 매도자와 매수자의 방어 자세가 서로 충돌하면서 대구 분양시장마저 분위기가 더욱 침체되는 그런 현상이 반복되고 있는 것으로 보여집니다.
 

▶︎정시훈 기자: 네 부동산 경기 위축 현상은 전국적인 현상입니다만 대구는 지금 광역시 가운데 가장 심한 편이잖아요. 원인은 어떻게 볼 수가 있을까요?
 

▷김지훈 소장: 규제 전에 비정상적으로 가격이 많이 올랐던 것도 사실입니다. 
전국적으로 많은 투자자들이 부동산에 집중되면서 거래가 우후죽순으로 이루어지기도 했고요. 거기다 젊은 세대까지 동참하면서 가격이 급상승하고 ‘영끌족’이라는 신조어도 만들어지면서 신규 아파트 청약 경쟁률도 매우 높았었습니다. 
하지만 대출 규제와 금리 상승 그리고 세금과 같은 위기가 한꺼번에 몰려오면서대구뿐만이 아니라 전국적으로 부동산 경기가 급격하게 침체되고 있습니다. 
그런데 전국 모두가 같은 상황이지만 이게 왜 더 어렵냐는 문제인데요. 
그 원인에는 부동산과 가장 큰 관계가 있는 금리 상승도 있지만 대구의 최근 공급이 굉장히 많은 점도 큰 영향을 가지고 있습니다. 
올해는 대구 적정 입주 물량보다도 약 1만여 세대가 더 많은 총 2만 1천 세대가 입주를 하기 때문에 이를 감당하기에는 수요가 공급을 절대 따라갈 수 없는 그런 상황이거든요.

신규 아파트 입주 물량이 많으면 그 전에 살던 집들이 매물로 나온다는 이야기인데 적정 수준을 초과한 과잉 공급 상황에서 살던 집을 포함한 새로 분양하는 아파트까지 감당하기에는 수요자가 턱없이 부족할 수밖에 없습니다. 
2024년도까지 비수도권 중에서도 가장 많은 입주 물량을 감당해야 하는 대구는 한동안 부동산 시장 침체가 더 지속될 것으로 보입니다.
 

▶︎정시훈 기자: 여러 가지 요인이 있겠지만 공급적인 부분을 말씀해 주셨고 그 부분이 가장 크다는 말씀이신데 미분양이 지금 계속 늘고 있는 상황이고요. 말씀하신 대로 앞으로도 이제 공급될 물량이 상당히 많잖아요?
 

▷김지훈 소장: 네 맞습니다. 현재 2022년 7월 기준으로 대구 미분양 세대 수는 약 7천500여 세대가 남아 있거든요. 
그런데 그럼에도 불구하고 2023년도에도 3만 4천400세대 그리고 2024년도에는 2만 1천 세대가 공급량이 남아 있기 때문에 미분량은 더 증가될 것으로 보입니다. 
2023년도 입주 예정인 세대수는 대구에서도 역대 최대 물량이거든요. 
현재 대구 부동산 시장의 분위기와 맞물렸을 때에는 상황이 더 힘들어질 수도 있지 않을까라는 생각이 듭니다.

역대 최대 미분양 세대가 많았던 금융위기 시기인 2008년도에는 대구 미분양이 2만 1천500여 세대까지도 남아 있었던 적이 있었는데 그에 비하면 아직까지는 실수요자분들께서는 조금 움직이고 있다고 말씀드리고 싶습니다.
 

▶︎정시훈 기자: 이 부동산 하락 추세 얼마나 이어질지 궁금한 분들이 많거든요. 일단 어떻게 전망을 하고 계십니까?
 

▷김지훈 소장: 전국적으로 한동안은 이러한 부동산 시장 위기가 이어질 것으로 보입니다. 
그렇기 때문에 쉽게 움직이지는 않고 관망세가 유지될 것으로 보이고요. 

가격이 얼마까지 떨어질지 궁금해하시는 분들도 많으실 거라 생각이 듭니다. 
제가 단정지어서 이렇다 말씀드리기는 어렵지만 전주 대비 가격이 매주 하락세인 반면 바로 1년 전인 2021년 8월 대비 현재 대구 부동산 가격을 비교해 보자면 평균 마이너스 0.56% 정도 하락했습니다. 
이 수치는 규제 전 가격이 상승한 만큼은 아직 떨어지지 않았다는 의미인데요. 
그만큼 가격이 내려가고는 있지만 속도는 조금 더디다는 것입니다. 
매수자 매도자 모두 방어 자세이기 때문에 거래 자체가 없어서 그런 점도 있고요.

점차 입주 물량이 쏟아지고 있는 이 시점에서 규제가 계속해서 유지된다면 거래는 더욱 힘들어지고 하락 속도가 더욱 빨라져서 규제 이전 가격은 물론이고 그 전까지도 떨어질 확률은 있다고 보여집니다.
 

▶︎정시훈 기자: 이렇게 가격이 떨어지니까 정부가 잇따라 부동산 규제 완화 정책을 들고 나오고 있지 않습니까. 그리고 어제는 수성구가 조정 대상 지역에서 해제가 됐는데 그러면 대구는 현재는 거의 다 규제는 풀린 거 아닌가요?
 

▷김지훈 소장: 네. 대구시는 전체적으로 조정 지역 대상 지역에서 해제가 됐습니다. 
바로 어제 수성구도 26일부터 조정대상 지역이 해제된다는 소식이 전해졌는데요. 
이전에도 다른 구가 조정 지역에서 해제된다는 소식이 전해졌을 때 이제 조금 숨통이 트이지 않을까 하는 기대가 많았습니다. 
그런데 막상 뚜껑을 열어보니 이벤트만 없어진 거지 거래는 더 줄어들고 가격은 더 낮아져 버렸거든요. 
이게 왜 그런가 살펴보면 규제 전과 비교했을 때 금리는 올라가 있고 대출은 DSR과 LTV규제 제한으로 더욱 어려워져 있기 때문에 거래가 쉽지 않은 것은 똑같았던 것입니다. 
그래도 긍정적인 것은 대구 부동산 중심인 수성구 규제가 풀렸다는 점인데요. 
여기서 문제는 실수요자들과 투자자들이 더 몰리면서 대구 부동산 가격이 급등하게 될 우려도 있거든요. 
부동산 가격이 무조건 올라야 좋은 게 아니기 때문에 실수요자분들이 더욱 부담 없이 필요한 집을 거래할 수 있도록 대출 건수나 DSR과 같은 규제 완화가 필요해 보이고요. 

대구로 봤을 때는 공급 조절과 함께 수요층이 된 2030 세대의 이탈을 막는 일자리나 기업 유치 또한 매우 필요할 것으로 보입니다. 
저와 같은 실수요층인 2030 세대는 지금 사실 많은 혼돈 속에 있을 겁니다. 
지금과 같이 하락하는 시기에 집을 마련하는 게 맞는지 아니면 지금 불안정한 시기에 조금 더 지켜볼지 고민이 많으실 텐데요.

그렇지만 부동산은 어느 정도 거품이 끼어 있던 가격이 조정되면 그 이하로는 내려가기 힘듭니다. 
그렇기 때문에 현재 실수요자분들은 가격에 따라서 급하게 움직이는 것보다는 내가 필요한 입지 환경 그리고 출퇴근에 좋은 위치, 자녀분들의 학교 등에 맞춰서 좀 더 여유를 가지고 선택할 수 있는 그런 순간이라고도 생각이 들고요.

그리고 무리한 투자나 대출보다는 분위기에 휩쓸리지 않는 주방과 함께 장기적인 안목으로 시장금리와 규제도 잘 따져보면서 자기 자신에게 맞는 주택을 선택하시는 것이 중요한 시기라고 말씀드리고 싶습니다.
 

▶︎정시훈 기자: 더 이상의 급격한 하락보다는 상당히 더디게 움직일 것이다. 이렇게 보시는군요.
 

▷김지훈 소장: 네 맞습니다.
 

▶︎정시훈 기자: 알겠습니다. 말씀 여기까지 듣겠습니다. 
지금까지 김지훈 소장이였습니다.