▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 3월 7일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자: 오늘부터 매주 화요일마다 격주로 지역의 부동산 동향을 짚어보고 전망해보는 시간 가져보겠습니다. 이 시간 도움 말씀에 김지훈 소장께서 수고해 주시겠습니다. 안녕하십니까?

▶︎김지훈 소장: 네, 안녕하세요.

▶︎정시훈 기자: 대구뿐만이아닌 전국적으로 미분양아파트세대가 증가하면서 부동산시장이 여전히 몸살을 앓고 있습니다. 아파트 미분양사태에 대한 현재 상황은 어떤가요?

▶︎김지훈 소장: 부동산시장 침체가 보다 장기전으로 접어들면서 정부가 규제를 완화했음에도 불구하고 현재까지 전국과 대구의 부동산시장 분위기는 아직 차갑기만 한데요. 주택도시보증공사 HUG에서 이번에 미분양관리지역 지정기준을 완화 후 새롭게 지정한 미분양 관리지역은 총 10곳입니다. 그 중 대구에서는 중구와 남구, 수성구가 포함됐고 경북에선 포항시와 경주시가 포함됐습니다. 기준이 완화됐음에도 불구하고 미분양 관리지역으로 지정된 10곳 중 절반이 대구경북에 있는 것입니다. 국토교통부에 따르면 대구의 아파트 미분양 물량은 1월 기준으로 1만3천565가구로 전국 미분양아파트 7만5천대대 가구의 약 18%를 차지하고 있습니다. 전국에서 1위를 기록하고 있는데요. 대구의 강남으로 불리는 수성구 경우에도 미분양 물량이 3천240가구에 이르고 있는데요.

이같은 미분양관리지역으로 지정된다는 점이 과연 도움이 될 수 있을지는 의문입니다. 우려되는 것으로는 지정지역에 대한 부동산매수심리가 더욱 악화될 수도 있다는 점인데요. 정부차원에서는 더욱 효과적으로 관리하고자 지정하는 것이지만 자칫 ‘미분양도시’라는 이미지가 생겨 낙인효과가 발생하게 된다면 대구경북의 부동산시장 침체가 더욱 가속화될 수도 있다는 것입니다. 전국과 대구경북에 짙어진 미분양사태가 해결되기 위해서는 분양가 제한이나 대구경북 기업유치와 같은 수분양자를 위한 현실적인 대책이 더욱 필요한 상황으로 보입니다.

▶︎정시훈 기자: 부동산규제가 완화됐음에도 불구하고 이렇게부동산시장 침체와 미분양사태가 장기전으로 가고 있는 원인으로는 어떻게 볼 수 있을까요?

▶︎김지훈 소장: 대구경북 뿐만이 아닌 전국적으로 부동산시장이 얼어붙은 요인으로 금리인상이 있습니다. 규제는 완화됐지만 가파르게 오르는 금리가 부동산대출에 있어서도 많은 이자부담을 주고 있는데요. 우선 이번에 발표된 한국은행 기준금리는 3.50%로 1년 반만에 동결이 됐습니다. 이에따라 최근 시중은행들도 대출 금리를 소폭 인하했고, 올해 초 규제완화와 특례보금자리대출이 시작됨과 동시에 지난 이에 금리동결까지 겹치게 되면 급락했던 거래절벽에서 조금은  벗어날 것이라 예측됩니다. 하지만 지난 1월 실제 거래량은 통계를 작성하기 시작한 2006년 이후 가장 최저인 5만228건으로 심각한 현 상황을 보여줬습니다. 이미 높아진 금리에 주택가격하락으로 인한 부동산침체 분위기가 큰 요인으로 작용한 것 같습니다. 이로봤을때 금리동결은은 시장경기와 직결되는 부동산시장에 긍정적인 시그널이지만 안심할 단계는 아니라고 봅니다. 미국이 금리를 추가적으로 올리면 4월 금통위에서 금리를 한 번 더 올릴 가능성이 있기 때문이며, 이번 금리동결을 발표하면서 금리인상 기조가 끝난 것이 아니라는 신호도 주었기 때문입니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 소비자 심리인데요. 부동산시장은 규제든 금리든 가장 중요한건 심리인데 매매수급지수가 여전히 회복이 안되고 있는 상황입니다.

이와 같이 금리가 또다시 오르기 시작하면 미분양과 부동산가격하락이 보다 더 장기전으로 갈 가능성이 커진다고생각하구요. 실수요자분들에게는 무리한 대출보다는 조금 더 방어태세에 집중할 시기라고 말씀드리고 싶습니다.

▶︎정시훈 기자: 여러 요인중에서도 빠른 속도로 올라가는 금리인상이 부동산시장에 큰 영향을 주고 있다고는 말씀이신데요. 이런 금리인상으로 올해 새롭게 등장한 키워드로 '역전세'가 있습니다. 역전세 현상은 어떻게 보고계신가요?

▶︎김지훈 소장: 방금 말씀드린 금리인상으로 세입자도 전세보다 월세를찾고 있습니다. 현재 은행에서 전세대출로 이자는 내는 것 보다다 월세로 지불하는 게 유리한 데다 최근 이슈가 되고있는 깡통전세에 대한 걱정이 크기 때문입니다. 전셋값이 하락한다는 것은 공급은 많은데 수요가 적다는는 얘기인데요. 대출규제와 금리인상으로 전셋값이 2년 전에 비해 반 토막이 났습니다. 사실 주택가격은 물론 전세값이 그동안 많이 올랐었기 때문에 적정선을 다시 찾아가는 과정으로 보여지는 부분도 있습니다.

하지만 이런 역전세는 최근 세입자와 집주인간의 갈등도 야기하고 있습니다. 내려가는 전세가에 기존세입자는 전세금을 현재 시중에 나온 전세가격에 맞추어 일부를 반환해달라하는 경우도 다수 있으며, 새로 전세계약을 하려는 세입자는 현재 집에 있는 가전제품 그대로 사용할 수 있게 풀옵션으로 계약을 요구하는 등 무리한 요구를 하는 경우도 있습니다. 역전세가 심화되며 갑과 을이 바뀐 셈입니다. 세입자들의 깡통전세에 대한 우려와 올라가는 대출이자로 전세 세입자가 많이 줄어든 탓에 집주인은 울며 겨자먹기로 이러한 요구들에 맞추어줄 수밖에 없는 상황이기도 합니다.

또다른 원인으로는 20년도 7월부터 시행된 계약갱신청구권도 있습니다. 계약갱신청구권을 쓴 상태라면 세입자는 계약 기간 중 언제든지 나가겠다고 말할 수 있고, 그 통보를 받는 집주인은 3개월 이내에 전세보증금을 돌려줘야 합니다. 심각한 역전세난에 저렴하게 세입자를 구하려고 해도 찾기 어려운 상태입니다. 돌려줄 전세값 마련이 여의치 않은 집주인은 아예 집을 팔아버리거나 아니면 시세보다 더 싸게 전세를 내놓게 되면서 급매물, 역전세와 같은 현상이 더욱 짙어지고 있습니다. 이런 급매물이 매매 시장과 전세 시장을 더욱 압박하고 있는것이구요요.

반면에 월세거래량이 빠르게 올라가며 수요가 높아지자 월세가격은 오히려 높아지고 있습니다. 금리인상과 불안정한 부동산시장 분위기로  월세에 눈을 돌리는 세입자에게는 또다른 불안감을 안긴셈인데요. 이러한 사태를 해결하기 위해서는 수요와 공급이 원활하게 이루어질 수 있도록 금리안정화와 부동산시장 정상화가 하루 빨리 필요해보입니다.

▶︎정시훈 기자: 이렇게 부동산침체로 거래량도 줄어들고가격도 떨어지니 정부에서도 다양한 조치와 방안을 마련하고 있지 않습니까. 그리고 이번 3월부터는 대출규제도 대폭 완화됐다고 하는데요? 이에 대한 앞으로의 전망도 같이 듣고 싶습니다.

▶︎김지훈 소장: 정부입장에서도 빠르게 부동산시장안정화를 위해 기존 부동산 관련규제를 완화시키고 있습니다. 이번 3월부터는 기존의 규정이 바뀌면서 다주택자도 주택구입목적으로 주택담보대출을 받을 수 있게 됐습니다. 
이에 따라 규제 지역에선 집값의30%까지, 비규제지역에선60%까지 대출이 가능해졌으며, 주택 임대사업자와 매매사업자도 같은 수준으로 주택담보대출이 가능해졌습니다.
갭투자를 방지하고자 규제했던 부부합산 연소득9천만원 이하 조건과 무주택세대주가 규제지역 내 집을 살 때 적용하던6억원의 한도도 폐지됩니다. 
또한, 9억 원이 넘는 고가 주택 보유자와 부부합산소득1억원이 넘는1주택자도 이번 3월부터 전세대출 보증을 받을 수 있습니다.이는 부동산시장 활성화를 위해 거래량을 늘리고 얼어붙은 부동산매수심리를높이고자하는 의도로 보이는데요. 이와 더불어 미분양시장을 해결하고자 완화된 청약 규제도 본격 시행됩니다.
한때 ‘로또당첨’으로도 불렸던 아파트 미계약물양의 무순위청약은 해당지역 무주택자만 신청할 수 있도록 제한돼있었는데요 이 규제를 완화해 전국 성인 누구나 신청가능하도록 바뀌었습니다.
다만, 이와같은 규제 완화 조치가 부동산 매수세 상승을 불러올 수 있을지는 미지수입니다. 부동산 투자자에게만 유리한 완화는 아닌지, 실수요자에게는 과연 효과가 있는지는 두고봐야 할 상태이구요.
금리인상 분위기는 이어져가고, 상환능력을 고려하는DSR 규제가 유지되고있는 만큼 전망이 긍정적이지만은 않은 상황으로 보여집니다.