▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 5월 30일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.

이 시간 도움 말씀 위해 김지훈 소장 연결돼 있습니다.

소장님, 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.

▶︎정시훈 기자 : 아파트 거래절벽과 함께 신규아파트 입주물량이 대거 맞물리면서 역전세와 같은 전세가격에도 영향을 주고 있습니다. 이와함께 깡통전세, 전세사기와 같은 이슈도 함께 더해지며 임차인들의 고민도 깊어지고 있다고 하는데요. 때문에 전세 갱신계약에서는 전국에서 평균 1억원 정도의 보증금이 낮아졌다고 합니다. 이에 대한 소식 전해듣겠습니다.

▷김지훈 소장 : 주택가격이 하락함과 동시에 역전세가 고개를 들면서 전세가격도 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 이번 5월 수도권 아파트 전세 갱신계약을 살펴보면 10건 중 4건 이상이 보증금을 낮춘 것으로 나타났으며 올해 감액 갱신 계약 보증금은 종전 대비 약 1억원 낮아진 것으로 조사됐습니다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 5월 체결된 수도권의 전세 갱신계약으로 추정되는 4천4건 중 무려 천713건이 보증금을 낮춘 갱신계약으로 집계됐습니다. 월간 감액갱신 비중은 점차 증가하더니 현재 40%대를 유지하고 있습니다.

전세 보증금은 평균 1억원정도 낮아졌습니다. 올해 1월부터 5월까지 감액 갱신한 수도권 아파트 1만6275건의 보증금을 살펴본 결과, 평균 갱신보증금은 4억4천755만원으로, 종전 5억4천166만원에 비해 9천411만원이 낮아졌습니다. 지역별로 감액폭은 서울이 1억천803만원으로 가장 컸으며, 경기 8천27만원, 인천 7천45만원 순으로 조사됐습니다. 감액갱신은 보증금을 1억원 이하로 낮춘 계약비중이 69.4%로 가장 높았습니다.

▶︎정시훈 기자 : 전세 갱신계약에서 보증금을 낮게 계약하고 있는 만큼 임차인 입장에서는 그나마 돌려받은 보증금을 활용할 수 있는 좋은 기회로 보여지는데요. 갱신계약과는 달리 신규계약에서도 변화가 있었을까요?

▷김지훈 소장 : 네, 감액갱신에도 불구하고 낮아진 전셋값으로 신규계약이 감액갱신 계약보다 보증금이 낮은 경우도 많았습니다. 또한 신규입주단지가 밀려오며 신축입주 전세상품이 늘어난 이유 때문에 세입자 구하는 일도 쉽지 않아졌기 때문에 전세값 하락은 당분간 이어질 것으로 보여집니다. 세입자 일부에서는 전세 신규계약과 갱신계약 사이에서 고민이 있을 것으로 보이며, 높아진 금리인상과 거래절벽의 시기에 전세값의 하락지속이 언제까지 이어질지는 두고봐야 할 것 같습니다.

▶︎정시훈 기자 : 전국적인 전세가격이 하락이 이어지는 가운데 이에 대한 영향으로 전세사기, 깡통전세와 같은 이슈도 큰 영향을 미쳤을것으로 보이는데요. 이와 같은 전세사기 피해가 대구에서도 속출하고 있답니다. 이에 대한 소식 이어들어 보겠습니다.

▷김지훈 소장 : 말씀해주신대로 대구에서도 전세사기, 깡통전세와 같은 피해가 속출하고 있습니다. 전국에서도 대구의 깡통전세에 대한 위험도는 가장 높은 상황입니다. 하지만 전세피해지원센터를 운영중인 수도권과는 달리 대구시는 대책마련에 더딘 상황입니다.

그 예로 최근 전세사기로 논란이 나온 침산동 공동주택에는 임대인이 신탁의 동의없이 불법으로 전세계약을 했으며, 17가구에서 약 15억원 대의 임대보증금을 돌려받지 못하고 길거리에 나올 위기에 처했습니다. 이번주 전세사기 특별법이 국회 상임위를 통과했지만 신탁사기에 따른 대항력은 없기때문에 금융대출 지원만 받을 수 있고 보증금 우선변제과 같은 실질적으로 도움을 받는 것은 제한됐습니다.

▶︎정시훈 기자 : 전해듣기로 대구에서도 일명 '빌라왕'이라 불리는 전세사기범이 검거됐다고 하는데요. 이에 따른 피해도 상당할 것으로 보이는데요?

▷김지훈 소장 : 네, 대구시에서는 지난 3월 77가구에 54억원을 가로챈 '대구판 빌라왕'이 검거되기도 했습니다. 하지만 전국에서도 부동산 시장 분위기가 더욱 침체된 대구의 경우 깡통전세 피해 또한 가장 심각한 수준임에도 대구시에서는 마땅한 대책을 마련하지 못하고 있는 상황입니다.
한국주택금융공사가 2년간 매매가격지수 하락에 따른 깡통전세 위험성을 분석한 결과 대구지역의 깡통전세 확률은 상반기 16.9%에서 21.8%로 전국 평균 3.1%에서 4.6%보다 월등히 높았습니다. 전세피해지원센터를 설치해 운영중인 서울과 경기, 인천, 부산과는 달리 전세피해와 관련 대구시는 아직까지 뚜렷한 대안이 마련되지 않은 상황이기 때문에 더욱 심각한 피해가 생기기 전에 정부와 대구시의 적극적인 대응과 지원 대책마련이 요구되는 상황입니다.
 

▶︎정시훈 기자 : 네, 대구와 경북의 전세사기피해에 대한 대책이 하루빨리 필요해 보입니다. 이러한 전세가격 하락이 이어지는 가운데 다음 달에도 여전히 많은 물량의 세대가 입주를 앞두고 하는데요. 많은 입주물량이 어떤한 영향을 줄지도 함께 들어보겠습니다.

▷김지훈 소장 : 네, 다음 달에는 전국 아파트에서 19개월 만에 최대치 4만2천여가구가 입주할 예정입니다. 이에 따라 일부 지역에서는 역전세난이 더욱 심화될 것으로 보이는데요. 전국 4만2천여가구 중 대구에서는 2천700여 가구, 경북에서는 2천500여 가구가 아파트 입주를 앞두고 있습니다. 다음 달 입주 예정 물량은 수도권에 대부분 몰려있습니다. 수도권의 입주물량은 2만4천872가구로 전체 중에서 58%를 차지했습니다. 특히나 인천지역의 입주물량이 압도적으로 많은 상태입니다. 대구시는 비수도권 중 세 번째로 많은 입주 예정물량을 보였습니다. 충북 4천803가구, 부산 3천577가구를 이어 대구가 2천756가구를 보였으며 동구와 중구에 각 1천세대 이상의 대단지가 입주 예정중에 있습니다.

다음 달 뿐만이 아닌 대구는 2024년까지도 많은 입주물량이 대기중에 있습니다. 때문에 기존 살고있던 주택의 매매 뿐만이 아닌 전세물량도 많이 풀릴 것으로 보이며 빠르게 소화되지 못한다면 또다시 급매물 또는 역전세와 같은 상황으로 악화될 수 있기 때문에 입주를 대비해서 빠른 움직임과 대안을 준비하는 것이 좋을 것으로 보여집니다.

▶︎정시훈 기자: 이번주도 전국과 대구,경북의 부동산 소식 감사합니다.

지금까지 김지훈 소장이었습니다.