▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 7월 25일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.

이 시간 도움 말씀 위해 김지훈 소장 연결돼 있습니다.

소장님, 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.

▶정시훈 기자 : 부동산 규제와 함께 고금리가 함께 겹치게 되면서 많은 혼란을 겪었던 부동산 시장이 제작년부터 이어지고 있었습니다. 고금리는 계속해서 유지되고 있지만 부동산 규제는 많이 완화된 현재 어떤 변화가 나오고 있는지 궁금합니다. 2023년 중반기에 접어든 현재 부동산시장의 분위기는 과연 어떻게 변화되고 있을까요?

▷김지훈 소장 : 네, 전망세로 이어지던 분위기에서 3분기에는 은행권 가계대출이 늘어날 것으로 전망됐습니다. 고금리로 인한 이자 부담으로 신용위험이 증가할 것으로 예측됐지만 부동산 규제 완화 영향으로 주택 대출 중심으로는 오히려 대출이 늘어날 것이라는 예상입니다. 일명 '빚투'와 같은 빚내서 집을 사는 방향이 늘어날 가능성이 크다는 이야기인데요.

반면에 새마을금고를 비롯한 상호금융조합 등에서는 대출을 줄이겠다는 입장인 것으로 파악됐습니다. 한국은행이 19일 발표한 '2023년 2분기 대출행태 서베이'에 따르면 국내 은행의 3분기 대출태도지수는 5포인트를 기록해 완화적인 것으로 평가 됐습니다. 이 지수는 0보다 크면 완화 또는 증가, 작으면 강화 또는 감소를 의미하는데요. 차주별로 살펴보면 가계 주택 관련 대출태도지수가 11포인트로 다소 높았습니다. 작년 2분기부터 1년3개월 째 완화적 대출대도가 이어지고 있는데요. 부동산과 대출 규제 완화 영양이 큰 것으로 한국은행은 분석했습니다. 가계 일반대출은 6포인트를 기록했으며 신용태출이 순상환을 지속하고, 대환대출 플랫폼이 5월말 출시되면서 완화적 태도가 이어지고 있습니다.

▶정시훈 기자 : 주택 대출 관련해서 대출이 늘어날 것으로 분석된다는 말씀이신데요. 기업의 부동산 프로젝트 파이낸싱 관련 대출도 같은 상황일까요?

▷김지훈 소장 : 기업 대출은 규모별로 나뉘었습니다. 대기업에 대한 대출태도지수는 -3포인트로 강화 전환될 것으로 전망돼며 대기업에 대한 대출을 줄이겠다는 입장을 보였습니다. 작년 말부터 대기업 대출이 크게 늘어났기 때문에 이에 대한 방어차원으로 파악됩니다.

이와 관련해 금융당국은 금융 시장 안정을 위해 부동산 프로젝트 파이낸싱 관리에도 나서고 있으나 금융권의 대출 잔액이 131조원을 돌파하고 연체율도 2%를 넘어서며 곳곳에는 적신호가 켜지고 있는 상황입니다. 금융권의 부동산 PF 대출잔액은 2020년 말까지 92조5천억원으로 100조원을 넘기진 않았는데요. 2021년 말 112조9천억원 등으로 매년 급증하고 있는 추세입니다.

문제는 지난해 부동산 시장 침체로 수익성 및 자금 회수에 문제가 생긴 부동산 PF 사업장이 늘어나게 되면서 심각한 수준으로 연체율이 오르고 있는 점입니다. 올해 3월 말 기준 부동산 PF 대출 엽체율은 2.01%로 지난해 12월 말 1.19%보다 0.82%나 급증했습니다.

▶정시훈 기자 : 전해주신 말씀으로는 대출 규모도 커지고 연체율도 커지면서 위험성이 매우 증가하고 있다는 말씀이신데 어떤 대책이 시행되고 있을까요?

▷김지훈 소장 : 네, PF 대출 잔액이 계속 늘어나고 연체율마저 2%를 넘었다는 점은 많은 사업장에서 문제가 심각하다는 의미로 볼 수 있습니다. 이와같은 부동산 PF 부실 문제가 심각해지자 금융위원회와 금융감독원 등의 금융당국은 총력 대응에 나선 상황입니다. 지난 4월 말 재가동한 PF 대주단 협약을 통해 부실 사업장 가려내기를 진행 중이며, 협약이 적용된 부실 사업장과 부실 우려 사업장은 모두 91곳으로 이 가운데 66곳에 대해서만 만기 연장, 신규 자금 지원 등의 정상화 작업이 추진되고 있습니다.

오는 9월에는 '부동산 PF 사업장 정상화 지원 펀드'도 본격 가동될 예정입니다. 5개 운용사는 자산관리공사에서 각 펀드에 출자하는 1천억원을 포함해 각각 2천억원 이상의 펀드를 신속히 조성할 예정이며 윤창현 의원은 "새마을금고 인출사태에서 보슷 시장은 정부의 대책을 기다려주지 않는다"며 "일부 증권사의 부실 규모는 임계치를 넘고 있는 것으로 보여 선제적 채무조정에 돌입할 필요가 있다"고 지적했습니다.

▶정시훈 기자 : 부동산 대출 관련 소식 감사합니다. 말씀해주신 것처럼 부동산 시장에 혼돈이 발생하며 최근 많은 이슈들이 있었습니다. 업·다운 계약이라던지 부동산 거래에 있어서도 빈틈이 많았었는데요. 이에 대한 개정된 부동산거래신고법이 예정됐다고 합니다. 관련된 소식도 전해듣겠습니다.

▷김지훈 소장 : 네, 오는 10월 19일부터 개정 부동산거래신고법이 시행됩니다. 거래 행위를 광범위하게 제한해왔던 토지거래허가제도를 조금 더 세밀하게 규제할 수 있는 '핀셋 규제'가 시행되는데요. 토지거래를 허가받아야 하는 대상자를 투기 가능성이 있는 '외국인'과 '기획부동산'으로 특정할 수 있으며, 허가 대상 토지를 '주택이 포함된 토지' , '임야' 등으로 제한할 수도 있게 됐습니다. 지금까지는 토지거래허가구역 내에서는 투기 행위와 관련성이 낮아도 허가 대상으로 묶여서 모두가 높은 강도의 규제를 받아야 했었는데요. 앞으로는 허가 대상자, 허가 대상 용도와 지목 등으로 구체적인 사항들을 특정해 허가구역을 지정하게 됩니다. 지정권자가 이러한 사항을 특정할 경우에는 이 사실을 반드시 공고해야 합니다.

▶정시훈 기자 : 토지거래허가구역 규제와 함께 다른 내용도 함께 있었을까요?

▷김지훈 소장 : 또 다른 개정으로는 실제 계약 또는 계약 해제를 하지 않았음에도 시세 조작을 위해 거짓으로 허위 신고를 한 경우에도 처벌이 강화될 예정입니다. 시세 조작을 위해서 허위로 거래를 신고해 집값을 왜곡하는 행위가 종종 발생했지만, 이에 대한 제재 수단은 과태료 3000만원에 불과해 솜방망이 처벌이라는 아우성도 많았습니다. 이에 시세 조작, 대출한도 상향, 탈세 목적으로 실거래가를 거짓 신고할 경우에는 과태료 상한액이 부동산 취득가액의 최대 5%에서 10%로 상향됩니다. 앞으로는 거래가와 신고가격 차이가 20% 이상에서 30% 미만인 경우 취득가액의 5%, 30%이상에서 40% 미만인 경우에는 7% 등으로 과태료 부과 구간이 세분화됩니다.
 

▶정시훈 기자 : 오늘도 부동산 관련 신속한 소식과 정보 잘 전해들었습니다.
지금까지 김지훈 소장이었습니다.