▪︎ 출연: 부동산 전문가 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2024년 1월 23일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 전해드리고 있습니다.

오늘도 부동산 전문가 김지훈 소장 연결해 도움 말씀 듣겠습니다.

연결돼 있습니다. 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 안녕하십니까? 부동산 전문가 김지훈 입니다.

▶정시훈 기자: 최근들어 2030세대인 청년층의 주택 매수세가 급격하게 낮아지고 있습니다. 한때는 '영끌족'이라는 명칭까지 생기면서 많은 2030세대가 '내 집 마련'열풍에 동참했었는데요. 2024년 현재 상황 전해들어 보겠습니다.

▷김지훈 소장: 네, 최근에 한 온라인 커뮤니티에서 '귀신 나오는 집을 무조건 사야 하는 이유'라는 제목의 글이 올라왔었습니다. 이 글이 2030세대에게 많은 공감을 받았는데요. 저렴한 가격에 집을 마련한 후에 귀신을 달래는 제사상을 차려주는게 고금리의 대출 이자 갚는 것보다 낫다는 것입니다.

저금리 당시 부동산 열풍에 휩쓸리게 된 젊은 영끌족이 고금리로 상황이 바뀌자 가능한 집은 저렴하게 구하고 하자를 감내하는 편이 낫다는 웃지만 슬픈 풍자로 해석됩니다. 반응 중 하나로 "전세 사기가 많은 상황에서 매물의 하자를 솔직하게 사전고지하는 임대인은 믿고 계약할 만하다"라는 의견도 있었습니다.

17일 주택 업계에 따르면 부동산 경기가 좋은 시기에 매매시장을 주도했던 2030세대의 아파트 매수세가 급격하게 위축되고 있다고 전해졌습니다. 지난해 11월 기준 전국의 아파트 매매거래량은 총 3만2천800여건으로 그 중 20대 이하 및 30대 매매거래는 총 9천700여건으로 전체의 29.7%를 차지했습니다. 이는 지난해 10월 29.4%에 이어서 연중 최저수준의 수치입니다.

같은 기간 서울 지역에서는 아파트 거래에서 2030세대가 차지한 비율이 전월 대비 3% 하락한 33%로 연중 최저점을 기록하기도 했습니다.

▶정시훈 기자: 저금리 당시 '내집 마련'의 열풍에 휩쓸려 부동산에 뛰어든 많은 2030세대가 최근들어 아파트 매수세사 급격하게 줄어들고 있다는 말씀이신데요. 그 원인으로는 어떤 점이 있을까요?

▷김지훈 소장: 기자님 말씀처럼 금리가 지금처럼 높지 않았던 2020년 하반기만 해도 2030세대의 서울 아파트 매수 비율은 41.7%까지 급증했었습니다. 하지만 금리가 뛰기 시작한 재작년부터 매수 비율은 줄어들기 시작했는데요. 당시 '영끌족'이라는 신조어가 생길만큼 무리해서 집을 사던 2030세대가 커져가는 이자에 매수심리가 위축된 것으로 분석됩니다.

실제로 통계청 자료를 살펴보면 대출이 있는 2030가구의 부채는 작년 평균 1억3천900만원대로 2019년 9270만원대 대비 50.5% 급증한 금액입니다. 같은 기간 전 연령대 증가율에 대비해서는 2.6배에 달하는 수치입니다.

▶정시훈 기자: 2019년 대비 2023년 전 연령대의 금융부채 증가액이 19.6%임을 감안하면 2030세대의 부채금액 증가율 50.5%는 굉장히 많은 2030세대가 대출로 집을 구매했다는게 체감이 되는 것 같습니다. 고금리 상태에서 여전히 내려가고 있지 않는 만큼 현 시점의 상황도 좋지 않을 것으로 보여집니다.

▷김지훈 소장: 네, '영끌족'의 고통은 오르는 금리에서 멈추지 않았습니다. 바로 거래가격 추이를 통해서도 또 다른 고충이 생겼는데요. 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 전국 아파트의 실거래가를 분석한 결과, 지난해 4분기의 거래가격이 3분기보다 낮은 경우는 전체의 49.6%를 차지했습니다. 이는 동일 아파트, 동일 주택형에서 비교 기간 내 각각 1건 이상씩 거래가 발생한 2만3천800여건의 실거래가를 비교한 결과입니다.

2023년 초 규제지역 해제, 특례보금자리론 공급 등으로 많은 정부의 노력으로 9개월 연속 전국 아파트가격이 상승하기는 했지만, 특례보금자리론 일반형 대출 중단과 고금리 장기화 등으로 10월 이후 상황은 많이 바뀌었습니다.

전국 아파트 실거래가지수는 지난해 10월 0.22% 하락했고, 11월에도 -0.75%의 약세를 보였습니다. 특히나 서울에서는 지난해 11월 실거래가지수 하락 폭이 -1.81%로 10월보다도 커졌습니다.

특히 지난히 3분기까지 아파트가격이 상대적으로 많이 올랐던 서울의 경우에는 4분기 거래의 52.6%가 3분기보다도 낮은 가격에 팔린 거래였습니다. 그 예시로 도봉구의 한 아파트에서는 전용 84㎡기준 작년 9월 최고 5억9천900만원에 거래됐으나, 작년 12월에는 9천만원 이상 하락한 5억300만원에 거래가 이뤄졌었습니다.

낮은 가격에 팔리면 그나마 다행입니다. 그렇지 못한 매물은 현재 버티지 못하고 결국 경매시장으로 몰리고 있는데요. 지난달 전국 아파트와 빌라, 오피스텔 및 상가의 경우 경매 진행 건수는 총 9015건으로 10년 만에 최대치를 기록하기도 했습니다.

▶정시훈 기자: 고금리에 가격까지 떨어져서 '내 집 마련'을 한 2030세대가 집을 팔기에도 어려운 시점이네요. 안좋은 상황까지 간 경우 경매까지도 넘어가게 되는 거구요. 부동산이 활발하던 시기에 무리해서 투자용 목적으로 주택을 매수한 분들도 많았을 것 같습니다. 이 때부터 전세사기도 수면 위로 드러났지 않았나요?

▷김지훈 소장: 네, 맞습니다. 부동산 활황기에 무리하게 집을 매입했다가 이자 부담을 견디지 못하고 나온 물건이 급증했기 때문에 경매로 나오는 매물까지 늘어나고 있는 상황인데요.

이러한 상황 속에서도 계속해서 터지고 있는 전세사기는 청년들에게 더욱 부담이 되고 있습니다. 지난해 6월 전세사기 피해지원특별법 시행 이후에 전세사기피해지원위원회가 인정한 피해자는 총 만944명이며, 이 중에서 2030세대는 무려 73%를 차지하고 있습니다.

부동산 시장의 경기가 좋았을 시기에 집값이 고공행진을 하며 무자본으로 투자용 주택을 매수한 것이 독이 된 사례입니다.

전문가들은 당분간 집값 약세가 지속될 것으로 예상하고 있으며, 작년 9월 반짝으로 고점을 기록한 뒤 올해 1분기까지는 약세장이 이어질 것 같습니다. 이번 달 말부터 특례보금자리론 6억원 이하 우대형 대출도 중단되는 만큼 당분간 거래 위축 분위기도 불가피할 것 같습니다.

현재로서는 무리한 매수보다는 대출금리, 한도, 가격 등 모든 상황을 분석하고 선택할 수 있는 현명함이 무엇보다 필요한 시기라고 말씀드리고 싶습니다.

▶정시훈 기자: 네, 오늘도 유익한 정보 잘들었습니다.

지금까지 부동산 전문가 김지훈 소장이었습니다.