▪︎ 출연: 부동산 전문가 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2024년 2월 6일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 전해드리고 있습니다.

오늘도 부동산 전문가 김지훈 소장 연결해 도움 말씀 듣겠습니다.

연결돼 있습니다. 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 안녕하십니까? 부동산 전문가 김지훈 입니다.

▶정시훈 기자: 최근 대구 수성구의 한 신축 아파트 단지에서 미분양 세대가 '공매'로 나오게 되는 소식이 들렸습니다. 공매로 나오게 된 가구는 146가구 중 미분양 121가구인데요. 소식이 들리자 원 분양가로 주택을 분양받은 입주민들이 항의에 나섰습니다.

악성 미분양이 늘어나며 부동산 프로젝트 파이낸싱의 대출 연장이 어려워지게 되면서 생겨난 문제입니다. 이에 대한 소식 전해들어 보겠습니다.

▷김지훈 소장: 현재까지도 전국 미분양 최대치를 기록 중인 대구에서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무 불이행 사태의 시작이 될 것이라는 우려가 점차 커지고 있습니다. 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'이 점차 증가하면서 대구에 사업장을 둔 건설사들 중심으로 그 불안감은 더 커지고 있는데요.

28일 국토교통부 통계누리에 따르면 지난해 11월 기준으로 대구 미분양 주택은 1만328개로 전국에서도 가장 많은 수치입니다. 이 중에서도 준공 후 미분양 주택은 천16개로 9.84%를 차지했습니다. 구별로 봤을 때는 동구 456개, 수성구 316개입니다.

준공 후 미분양 주택은 지방 중견건설사들에 PF 부실을 초래하는 '뇌관'입니다. 보통 시행사 측에서는 PF 대출을 일으켜 시공사에 공사대금 등을 지급한 뒤, 분양 계약금과 중도금을 통해서 대출을 갚는 형식으로 사업을 진행합니다. 그러나 초기 계약률이 20%대로 부진하게 된다면 인건비와 이자 등을 감당하지 못해서 도산 가능성이 커지게 됩니다. 이렇게 된다면 결국 대출해 준 금융사와 공사금을 받아야 하는 시공사에서도 위험에 노출될 수밖에 없습니다.

▶정시훈 기자: 미분양으로 인해서 건설사뿐만이 아닌 시공사, 금융사까지 위기가 올 수 있다는 말씀인데요.

이러한 미분양 위험성 때문인지 많은 건설사에서 '후분양'이라는 키워드를 꺼내 들고 분양 시기를 눈치보고 있는 단지들도 여럿 보이는 것 같습니다.

▷김지훈 소장: 네, 후분양의 경우에는 분양 시기를 좀 더 늦출 수 있고 수분양자들이 안심하고 집을 분양받을 수 있다는 장점도 있지만 후분양 단지의 경우에는 미분양에 따른 '낙인 효과'가 더 크게 작용합니다. 적어도 분양률이 70%는 넘어야 건설 대금 회수가 가능한데 후분양 아파트 특성상 입주를 시작한 후에도 미분양이 이어지게 된다면 '완판'이 더 어려워 질 수 있습니다.

실제로 처음 언급해주신 대구 수성구의 후분양 아파트 중 한 단지는 입주가 시작되고 반년이 넘었지만 전체 146가구 중 121가구가 아직 미분양 상태로 있습니다. 후분양 단지인데 단 25가구만이 분양된 상태인 것입니다.

이 단지의 미분양 물량인 121가구는 결국 최근에 공매로 넘어가게 됐습니다. 지난 19일 신탁사인 교보자산신탁은 개별 매각 방식으로 신탁 공매를 진행한다고 공고했으며, 공매마저도 1차, 2차 모두 유찰된 상태입니다.

시행사가 천400억원대 PF대출 만기를 연장하지 못하면서 발생한 일인데요. 이곳은 지난해 8월 준공을 마쳤지만 분양률은 17.12%에 불과했습니다. 이번에 공매가 결정된 해당 단지는 '대구의 강남'으로 불리는 수성구에 위치해 있습니다. 수성구는 교육 환경, 생활 인프라, 교통 환경이 잘 갖추어져 있기 때문에 예전부터 주거 선호 지역으로 꼽혔었는데요. 이번 미분양 물량이 생긴 것은 주택 시장이 활황일 때 공급량이 수요량을 상회했기 때문입니다.

▶정시훈 기자: 대구에서도 가장 부동산 수요가 높은 '수성구'에서 이런 사태가 발생했다보니 대구 시민분들의 입장에서도 상당히 아쉬울 것 같은데요. 대구의 공급량이 급격하게 늘어나게 된 원인이 있을까요?

▷김지훈 소장: 네, 대구시는 주택 공급을 제한하지 않고 민간 자율에 맡기고 있습니다. 때문에 서울에 비해서 인허가도 까다롭지 않을 뿐만 아니라 용적률도 높게 허용되기 때문에 땅이 넓은 편도 아님에도 공급 물량이 많은 점이 대구시의 특징입니다.

분양 대행업 종사 관계자는 "부동산 시장이 좋을 때는 수성구가 '무조건 되는 동네'로 통했다"면서 "지금 PF 대출이 물린 건설사들은 대구 분양시장이 꺾이는 막판에 진입했다고 봐야 한다. 남들이 빠져나올 때 들어간 곳들"이라는 의견도 덧붙였습니다.

부동산 업계에서는 대구 지역의 경기가 부진하다는 점에서 시차를 두고 부동산 PF에 더 타격을 줄 것으로 보고 있습니다. 공매는 미분양 아파트에 종종 발생하는 일이긴 하지만, 미분양이 가장 많은 대구에서 그것도 선호도가 높은 수성구에서 발생했다는 점이 주목 포인트입니다.

한국 기업평가는 작년 9월 보고서를 통해서 PF 부실 관련 추가 모니터링이 필요한 중견 건설사로 신세계 건설, 동부건설, 한신공영을 지목했었습니다. 그 이유로는 "부동산 침체가 극심한 대구에 다수 사업장을 보유하고 있다"는 점을 지적했습니다.

한신공영은 대구에 토지 매입을 진행하고 있어 이와 관련한 재무부담 추이를 지켜본다는 계획입니다. 동부건설에도 대구에 지난 2022년 분양 단지가 있었지만 저조한 실적을 기록해 결국 '분양 중단'을 결정한 일도 있었습니다. 현재는 공사현장도 중단된 상태입니다.

대구는 상승장일 때 상승폭은 낮고 하락장일 때 내림폭은 큰 특징이 있습니다. 이는 높은 주택가격 대비해서 낮은 소득과 미흡한 재무융통성을 보유하고 있어 부동산 경기침체와 금리 상승기에 다른 지역보다 더 민감하게 반응이 나타나는 것 같습니다.

▶정시훈 기자: 네, 오늘도 유익한 정보 잘들었습니다.

지금까지 부동산 전문가 김지훈 소장이었습니다.