▪︎ 출연: 법무법인(유) 효성 배지현 변호사 

▪︎ 방송: 대구BBS 라디오아침세상 ‘법률칼럼’ (2022년 9월 22일) 

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

 안녕하세요. 배지현 변호사입니다.

 오늘은 코로나로 영업을 하지 못해 피해를 본 임차인을 위해 임대인이 임대료 일부를 감액해 줘야 한다는 취지의 판결을 소개해드리고자 합니다.

 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.’라고 규정하고 있으며, 개정 상가임대차보호법 제11조 제1항은 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.’라고 규정하고 있습니다.

 실제로 멀티플렉스 영화관인 CGV의 A지점은 2017년 B 건물의 일부에 대하여 계약 기간을 20년으로 하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 2020년 초부터 코로나19 사태가 발생하면서 영화 산업 역시 큰 타격을 받기 시작했습니다. 영화관의 경우, 영업시간 제한 및 좌석 띄어앉기 등이 시행되면서 관객이 줄어들기 시작했고, 결국 A지점의 월평균 관객은 코로나19 사태 이전과 비교해 약 70~80% 수준으로 감소했습니다. 결국 A지점은 민법 제628조에 근거해 임대인을 상대로 임대료의 50%를 감액해달라는 내용으로 차임감액청구권을 행사하였습니다.

 A지점의 임대인은 차임감액청구에 응하지 않았고, 결국 A지점은 이미 지급한 차임 중 감액 청구에 따라 산정된 금액을 초과하는 부분을 반환하라는 내용의 소송을 제기하였습니다.

 해당 소송을 맡은 서울중앙지방법원은 ‘경제사정의 변동으로 인한 불확실성을 감수해야 한다는 점을 감안하더라도 이 사건 계약상 차임을 유지하는 것은 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다.’라고 판시하며 코로나19가 크게 유행하던 때에 한하여 계약상 차임의 20%의 범위 내에서 차임감액청구는 이유있다고 판단하였습니다. 현재 임대인은 이러한 판단에 대하여 항소하였습니다. 

 롯데호텔이 객실 가동률이 2019년 85%에서 2020년 56%로 급감하였음을 이유로 임대료를 감액해달라고 임대인인 건물주의 신탁업자인 농협은행을 상대로 제기한 소송에서도 법원은 임차인인 롯데호텔의 손을 들어주며 원고 일부승소 판결하였습니다. 

 재판부는 2020년 3월부터 코로나19가 세계적으로 유행함에 따라 외국인 관광객이 급감하였고, 정부와 지자체가 영업 자체를 제한하거나 영업시간을 제한하는 등의 조치를 시행하였는데, 이로 인한 매출 감소는 임대차계약 체결 당시 당사자 모두 예견할 수 없었던 사정이라고 판시하였습니다.

 오늘은 현저한 경제적 변동에도 불구하고 계약상 차임을 유지하는 것은 형평에 어긋난다는 법원의 판단을 살펴보았습니다. 

 감사합니다.