■ 대구BBS 라디오아침세상 법률칼럼

■ 법무법인(유) 효성 배지현 변호사

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00
(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요. 배지현 변호사입니다. 
오늘은 최근 대법원이 제시한 임대인의 실제 거주 의사 판단 법리를 소개해 드리겠습니다.

현행 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하는 경우, 임대인은 정당한 이유없이 이를 거절할 수 없습니다.

임대인은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 주택임대차보호법이 규정한 경우에 한하여 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 이 중 임대인 및 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

다만 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는 임대인이 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

A씨는 2019년 1월경 B씨 등에게 서울 서초구에 있는 아파트를 보증금 6억 3,000만 원에 2019년 3월 8일부터 2년간 임대한다는 내용의 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 임대인인 A씨는 2020년 12월경 임차인인 B씨 등에게 A씨와 가족이 해당 아파트에 거주할 계획이므로 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표하였고, 이후 임차인인 B씨 등의 계약갱신 요구가 있었으나, A씨는 실거주를 이유로 갱신 요구를 거절했습니다. 이후 A 씨는 B씨 등을 상대로 해당 아파트의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.

이에 대하여 1심과 2심은 임대인인 A씨의 손을 들어주며 임차인인 B씨 등은 A씨로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시에 해당 아파트를 인도하라며 원고승소로 판결하였습니다.

그러나 대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다며 실제 거주하려는 의사의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다고 해서 곧바로 인정될 수 없지만, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이라고 판시했습니다.

나아가 대법원은 임대인의 주거 상황, 임대인이나 임대인 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다고 밝혔습니다.

대법원은 이 사건의 경우, 임대인인 A씨 측에서 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했음에도 바뀐 주장에 대한 합리적인 설명이 없는 점, A씨와 그 배우자가 해당 아파트 외에 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, 갱신을 거절할 무렵 A씨가 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, A씨의 배우자는 직업상의 이유로 임대 목적물 인근 아파트에 거주하고 있었기에 임대 목적물에 거주해야 할 만한 사정이 없는 점 등을 근거로 A씨의 실거주 의사가 증명되지 않았다고 보았습니다.

오늘은 임대인의 실거주 의사에 대한 증명 책임의 소재와 이를 판단하는 방법에 관한 법리를 명시적으로 설시한 최초의 대법원 판결을 살펴보았습니다. 감사합니다.