▪︎ 출연: 법무법인(유) 효성 배지현 변호사 

▪︎ 방송: 대구BBS 라디오아침세상 ‘법률칼럼’ (2024년 1월 11일) 

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요. 배지현 변호사입니다. 

오늘은 아파트 매매계약 후, 기존 세입자가 의사를 번복해 계약갱신을 요구하는 경우의 책임 소재에 관한 대법원의 최근 판결을 소개해 드리겠습니다.

 A씨는 2021년 1월경 아파트 소유자인 B씨와 B씨 소유의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 2021년 4월 22일 소유권이전등기를 받기로 하였습니다.

 당시 B씨의 아파트에 거주하던 세입자는 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 B씨에게 밝히면서 2021년 12월 6일까지 아파트를 인도하기로 했습니다. 이에 A씨와 B씨는 2021년 12월 6일 해당 아파트를 명도한다는 내용의 특약을 넣어 계약을 진행했습니다.

 그런데 세입자가 갑자기 마음을 바꿔 계약 만료일인 2021년 10월 19일보다 6개월 앞선 시기에 매도인인 B씨에게 계약갱신요구권을 행사했습니다. 이러한 세입자의 의사 번복으로 입주일을 2년 미루게 된 A씨는 잔급 지금을 거절하였고, B씨는 잔금 미지급을 이유로 매매계약 해제를 통보하였습니다.

 이에 해당 아파트를 매수한 A씨는 약속한 2021년 12월 6일까지 아파트를 인도받을 수 없다면, 매도인인 B씨에게 손해배상책임이 있다고 주장하며 매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라는 소를 제기했습니다.

 1심 법원은 A씨의 손을 들어주며 A씨가 B씨에게 잔금 1억 9천만 원을 지급하는 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라며 원고 일부 승소로 판결했습니다. 1심 재판부는 B씨는 2021년 12월 6일까지 A씨가 거주할 수 있는 상태로 아파트를 인도할 의무가 있다며 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 B씨의 아파트 인도 의무가 면제되지 않는다고 판단했습니다.

 그러나 항소심 법원은 피고 패소 부분을 취소하고 원고의 청구를 기각했습니다. 항소심 재판부는 잔금 지급일인 2021년 4월 22일 이후 A씨가 임대인의 지위를 승계하므로 세입자를 내보내는 것은 B씨의 의무가 아니라며 의무가 아닌 일을 이유로 잔금을 거부할 수 없다고 판시하였습니다.

 이에 매수인인 A씨는 상고하였고, 대법원은 항소심의 판단을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈습니다. 대법원은 아파트 매매계약 후에 기존 세입자가 의사를 번복해 계약 연장을 요구했다면, 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있다고 판단했습니다.

 대법원은 계약서의 형식적인 문구가 아닌 진정한 의사가 중요한데, 이번 계약서는 2021년 12월 6일까지 아파트를 인도하기로 합의한 것이므로 이러한 계약이 이행되지 않아 잔금 지급 거절은 정당하고, 매도인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였습니다.

 원칙적으로 매도인은 매수인에게 소유권이전등기와 부동산을 문제없이 인도할 의무가 있는바, 부동산이 현실적으로 인도되지 않는다면, 매수인이 잔금 지급을 거절하는 것은 정당하며, 이때 매도인이 잔금 지급 거절을 이유로 계약을 해제할 수는 없다고 판단한 것입니다.

 결과적으로 대법원은 기존 세입자의 변심도 매도인의 귀책 사유라고 본 것입니다. 이처럼 매도인으로서는 갑작스러운 세입자의 의사 번복이라는 위험을 부담할 수밖에 없는 만큼 이러한 사정 변경에 관한 내용을 미리 특약사항으로 구체적으로 기재하여 둔다면, 불필요한 분쟁을 미연에 방지하고, 보다 안전하게 매매계약을 진행할 수 있을 것입니다.

 오늘은 임차인의 계약갱신청구권으로 인한 책임 부담에 관한 대법원의 판결을 살펴보았습니다. 감사합니다.