▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 4월 18일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.

이 시간 도움 말씀 위해 김지훈 소장 연결돼 있습니다.

소장님, 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.

▶︎정시훈 기자: 2월에 이어 기준금리가 연속으로 동결되면서 부동산 동향에도 많은 의견들이 나오고 있습니다. 서울의 경우에는 거래건수가 작년대비 급격하게 늘어나고 있다는데요. 우선 전국 부동산 동향부터 들어보겠습니다.

▷김지훈 소장: 한국은행이 기준금리를 두 차례 연속 동결하면서 이제 금리가 고점에 다달하지 않았나라는 의견이 많아지고 있습니다. 지난해 주택경기가 극도로 위축된 데에는 부동산 규제와 더불어 급격한 금리인상이 큰 역할을 했었기 때문에 이번 연속 금리동결로 부동산시장에도 다시 따뜻한 바람이 불어올지 주목되고 있습니다. 2021년 8월 이후 아홉 차례 연속 인상해 3.50%까지 올렸다가 지난 2월 동결을 결정한 후 이번에도 금리 수준을 유지하기로 발표했는데요. 다만 기준금리가 더이상 오르지 않는다는 가정에서도 주택시장이 반등하기는 어려울 것이라는 전망도 있습니다. 거래량이 늘어난 지역을 살펴보면 고점 대비 30% 이상 내린 지역을 중심으로 급매 매물이 소진되었으며, 이에따라 집값 하락폭이 좁혀지기는 했습니다. 지난해 하반기 매달 1000건 이하를 밑돌던 서울 아파트 거래량은 올해 1월 천400건을 넘어서고 2월에는 2천462건으로 가파르게 뛰었습니다. 4월 말 집계가 마감되는 3월에도 2천402건이 계약돼 2월 수준을 뛰어넘을 것으로 예상되고 있습니다.

▶︎정시훈 기자: 그렇다면 서울의 경우 거래량이 늘어나면서 아파트가격에도 영향이 있었을까요?

▷김지훈 소장: 거래량은 늘어났지만 급매물 위주로 거래되며 다시 실거래가가 반등하고 있는만큼 매도자와 매수자 간의 팽팽한 긴장감이 형성되는 분위기입니다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 2월 둘째 주부터 7주 연속 좁혀지던 서울 아파트값 하락폭은 지난주 0.13% 하락하며 낙폭이 전주와 동일한 수준에서 유지됐습니다. 어느정도 내려간 집값에 기다리던 실수요자가 움직인 것이지 부동산 시장이 활기를 찾은 상황은 아니기 때문으로 보여지며, 집값이 다시 오른다면 받아줄 마음이 없다는 매수대기자들의 의지가 보여지는 수치였습니다.

▶︎정시훈 기자: 이번에는 대구 경북으로 돌아와서 서울의 거래량 급증과는 달리 여전히 가장 많은 미분양 세대수를 기록하고 있는 대구의 경우는 어떻게 흘러가고 있는지 말씀들어보겠습니다.

▷김지훈 소장: 2023년 2월기준 대구 인구수는 236만명 대비 2018년부터 2022년까지 최근 5년간 분양물량은 약 7만3천세대였습니다. 인구대비 물량이 3.13%에 달하며 전국 최고 비율을 보였습니다. 전국으로 봤을때 약 5100만 인구수 대비 5년간 분양물량은 약 75만세대로 1.46%의 비율을 보여주는 만큼 대구의 분양세대수가 인구수 대비 압도적으로 많은 것이 체감되는 통계입니다. 가장 인구가 많이 몰려있는 서울 분양물량 경우에는 3만 2559가구로 인구(942만 7583명) 대비 분양 물량 비율이 0.35%에 불과한 것으로 나타났습니다. 300명당 1가구가 공급된 셈인데요. 공급이 적은 곳일수록 새 아파트 인기가 높게 나타났으며, 실제로 지역별 5년간 평균 청약경쟁률 순위를 살펴보면, 세종시가 92.7대 1로 가장 높았고, 서울(46.5대 1)이 뒤를 이었다. 이 외에도 광주(31.9대1), 부산(25.2대1) 등 공급 비율이 낮은 지방 광역시의 강세가 두드러졌습니다.
 

▶︎정시훈 기자: 부동산규제와 과다공급이 대구에 한번에 맞물리면서 이러한 미분양현상이 심각하게 나타나고 있다는 말씀이신데, 미분양 세대수가 계속 증가하고 있는 만큼 시행사에서도 피해가 막심할 것 같습니다.

▷김지훈 소장: 네, 11일 국토교통부에 따르면 지난 2월 말 미분양 가구는 7만5438가구로 '위험선' 6만2000가구를 훌쩍 넘겼습니다. 정부는 향후 미분양 물량이 10만 가구를 넘어설 것으로 관측하고 있습니다. 이에따라 미분양 단지와 분양을 앞둔 시행사들의 고민도 더욱 깊어지고 있는데요. 미분양으로 계속해서 남게되면 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험성이 높아지고 최악의 경우 시행사 부도로 이어지기 때문입니다.

▶︎정시훈 기자: 그렇다면 이러한 위험성을 막기 위해서 아파트 건설 시행사에서는 어떤 방안들을 실행하고 있습니까?

▷김지훈 소장: 청약에서 분양마감에 실패한 시행사들은 선착순 분양과 무순위 청약이라는 갈림길에 서게 됩니다. 상당수 시행사는 무순위 청약을 반복하는 대신 선착순 분양을 선택해왔습니다. 하지만 이 방법에도 여전히 반응은 차갑기만하여 분양 업계에서는 결국 할인 분양 외에 방법이 없다는 이야기가 나오고 있습니다. 이러한 방법은 기존 계약자의 반발과 비인기 단지라는 시선도 받기에 분양을 위한 최후의 수단으로 여겨지고 있는데요. 수성구 한 분양단지 경우에도 최근 분양가를 25% 낮춰 선착순 분양을 진행하고 있으며, 뒤따라 다른 단지를 역시 분양가를 낮춰 선착순 분양에 나서고 있는 상황입니다. 
할인 분양은 수익성을 떨어뜨리지만, 분양을 끝내지 못하면 금융비용이 계속 발생해 더 큰 손해를 볼 수 있다는 점과 소비자가 기대하는 분양가에 눈높이를 맞추는 것이 지금으로서는 시행사가 생각해야하는 우선순위라고 보여집니다.

▶︎정시훈 기자: 전국적으로도 미분양아파트가 늘어나는 가운데 선착순분양과 함께 할인분양 카드까지 꺼내들었다는 말씀이신데요. 이와 상반되게 대구 분양권 거래량은 늘어났다는 소식이 전해졌습니다. 이에 대한 의견도 듣고 싶습니다.

▷김지훈 소장: 네, 분양권 전매제한 규제가 대폭 완화된 가운데 1분기 대구지역 분양권 전매 거래량이 직전 분기보다 70% 이상 늘어난 것으로 나타났습니다. 1분기 대구의 분양권 거래량은 782건(3일 조사 기준)으로 지난해 4분기(455건) 대비 71.9% 증가한 것으로 집계됐습니다. 이는 2021년 2분기(913건) 이후 7분기 만에 가장 많은 규모입니다. 경북 역시 1분기 분양권 거래 건수가 758건으로, 전 분기(419건) 대비 80.9% 뛰었습니다.
이러한 현상은 대구뿐만이 아닌 전국적으로도 나타났습니다. 1분기 전국의 분양권 거래량은 총 8천950건으로 지난 분기(6천386건) 대비 40.2% 증가한 것으로 집계됐습니다. 권역별 분양권 거래 건수를 보면 수도권 2천689건, 비수도권 6천261건으로 전체 거래의 70%를 비수도권이 차지했습니다. 이처럼 분양권 거래량이 증가한 것은 직전 분기보다 낮은 가격의 급매물 거래가 성사됐기 때문으로 보이며, 원래 분양가보다도 낮은 가격에 거래되는 경우가 많다보니 실제 아파트분양에 오히려 냉랭한 반응이 있는 상황이기도 합니다. 때문에 대구경북의 경우 분양권 거래가 직전보다 증가하긴 했지만 이러한 현상으로 분양권 시장이 활발해진다고 해석하기는 조금 섣부른 시기라고 보여집니다.

▶︎정시훈 기자: 이번주도 전국과 대구,경북의 부동산 소식 감사합니다.

지금까지 김지훈 소장이었습니다.