● 출연 : 부동산 전문가 김지훈 소장

● 코너명 : BBS 대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00 (2023년 12월 22일, 대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz   

▷ 앵커멘트 : 라디오아침세상에서는 연말을 맞아 올 한해 사회 각 분야를 돌아보고 있습니다. 오늘은 부동산 분야입니다. 격주로 부동산 소식 전해주시는 부동산 컨설턴트인 김지훈 소장님 연결해 올 한해 부동산 시장을 돌아봅니다. 연결 돼 있습니다. 안녕하세요.

▷ 정시훈 앵커 : 먼저 올 한해 부동산 시장에 대한 총평부터 듣고 시작하겠습니다.

▶ 김지훈 소장 : 올 한해 많은 변화가 있던 해라고 생각이 듭니다. 2022년과 마찬가지로 지속적인 부동산 침체 분위기가 이어지면서 새로운 한 해가 시작됐었는데요.

올 한해의 부동산을 키워드로 한번 정리해 보면 좋을 것 같습니다.

가장 먼저 '미분양'을 키워드로 한 해가 시작됐습니다. 대구와 경북이 전국에서도 가장 높은 미분양 세대수를 기록하면서 부동산 침체 분위기가 한동안 지속되었는데요.

이러한 배경에는 역시 '고금리'라는 키워드를 빼놓을 수 없을 것 같습니다. 부동산 시장이 아주 활발하던 불과 2년 전과 비교하더라도 기준금리가 0.5%에서 현재 3.5%까지 치솟았기 때문에 부동산 시장에서 많은 부담감으로 다가왔을 것입니다.

급격하게 올라가는 고금리 현상은 '부동산 급매' 현상으로 이어졌습니다. 집을 매수하기에 부담감이 높아진 매수자들이 눈치싸움을 시작하면서 분양을 받아놓았거나 이사를 해야 할 시기에 점차 매물이 쌓이면서 결국 급매로 처분하는 경우가 생기게 된 것입니다.

이러한 부동산 매물이 쌓이며 결국 피해 범위는 전세 세입자에게 번져갔는데요. 부동산 시장의 분위기가 안 좋아지며 '역전세'가 나오게 되고, 제때 보증금을 내주지 못하는 상황이 생기며 전세로 살던 세입자가 이사하지 못하는 '전세 사기'와 '빌라왕'과 같은 키워드도 이슈로 떠올랐습니다.

전반적으로 부동산 시장 침체 현상으로 인해 현 부동산 시장의 허점과 빈틈이 많이 드러나게 된 한 해로 분석이 됩니다. 이러한 과정들을 거치며 전세보증보험, 분양가 할인 등 수요에 맞추어서 변화되기도 했으며 정부에서도 '특례보금자리론'과 같은 정책을 내세우며 부동산 시장 안정화를 위해 노력하기도 했으며 효과도 어느 정도 볼 수 있었습니다.

▷ 정시훈 앵커 : 세부적으로 살펴보겠습니다. 먼저 매매 가격입니다. 길었던 하락세가 바닥을 찍었지만 최근 분위기는 다시 하락세인데요. 아파트를 중심으로 한 주택 매매가 추이를 자세하게 전해 주시죠?

▶ 김지훈 소장 : 아파트 거래량은 작년 대비해서 많이 회복됐습니다. 따라서 작년 급락을 겪은 이후 차츰 분위기가 회복세는 보이고 있습니다만 올해 하반기 들어서 다시 상승한 가격에 수요자들의 거부감이 커지면서 다시 한번 하락세가 오고 있습니다. 일각에서는 '2차 조정기'가 다시 오는 게 아니냐 하는 이야기도 나오고 있는데요.

실제로 전국 아파트 매매가격은 지난 7월을 시작으로 지난달 13일까지 상승세를 이어갔습니다. 여기에 지난 9월 27일부터는 6억원~9억원 주택 특례보금지라론 일반형 대출이 중단됨에 따라 다시 냉각된 것인데요. 가격에 대한 줄다리기가 더욱 팽팽해지는 중에 특례 대출 일반형들이 빠지게 되면서 가격에 대한 부담감이 더해졌으며, 수요자들이 느끼는 불확실성이 거래량에서 많이 보이는 상태입니다.

▷ 정시훈 앵커 : 최근의 대구의 주택 매매 동향은 어떤가요?

▶ 김지훈 소장 : 대구로 봤을 때는 대구 주택 매매시장의 소비심리지수가 다시 8개월 만에 기준치인 100 아래로 떨어졌습니다. 부동산시장 소비심리지수는 88.3으로 4개월 만에, 주택시장 소비심리지수는 88.4로 8개월 만에 90선이 무너졌는데요.

7월과 8월 다시 회복세를 찾는가 했던 대구 부동산시장은 12월로 접어들면서 최근 2년 동안의 신저가 기록을 갱신하는 거래가 연이어 발생하고 있으며, 아직까지 부동산 시장의 침체된 분위기를 다시 한번 느끼게 해주고 있습니다.

그 예로 대구 북구 사수동에 위치한 한 단지에서는 12월 14일 전용 면적 74㎡, 15층 주택이 2억원에 거래됐는데요. 이 매매가는 직전 신저가인 2억 2천1백만원보다 2천100만원 하락한 금액입니다.

▷ 정시훈 앵커 : 대구 수성구는 대구의 강남으로 불리고 있는데요. 올 한해 부동산 시장에서 지역별 특징이 있다면 간추려볼까요?

▶ 김지훈 소장 : 전국적으로도 부동산이 수도권과 지방의 양극화가 심해지고 있는 것과 같은 현상으로 대구와 경북에서도 위치나 입지에 따라서 양극화가 심화되고 있는 모양새를 보입니다. 그 예로 직전에 말씀드린 신저가를 기록한 지역이 있는가 하면 현재와 같은 부동산 침체 분위기 속에서도 수성구의 한 단지 펜트하우스는 지난 8월 50억원이 넘는 금액으로 거래되었습니다.

해당 단지의 펜트하우스는 전체 1천494가구 가운데서도 13가구에 불과해 시장에서 찾아보기 어려운 귀한 매물로 꼽히는데요. 대구에서 한 채에 50억원이 넘는 아파트가 거래된 것은 이번이 처음입니다. 매매가는 하락세를 유지하고 있는 상황 속에서도 대구의 강남으로 불리는 수성구에서는 완전히 다른 분위기를 보여준 것입니다. 해당 세대의 기존 소유자는 2013년 17억9천만원에 취득해 10년 만에 매매가 기준 36억원의 시세차익을 거뒀습니다.

대구의 미분양 아파트도 2023년을 기점으로 전체적으로 점차 줄어들고 있지만 수성구의 경우에는 23년 1월 3200여 가구의 미분양 세대 최고점을 기록한 이후 23년 10월까지 약 2천여세대가 분양되어 가장 빠른 회복세를 보이는 점도 특징입니다.

경북지역 거래 시장은 2022년 연말을 저점으로 거래량이 회복세를 보였습니다. 경북지역은 대구와는 달리 아파트 거래량 적 측면에서 크게 줄어들지는 않았는데요. 이는 대구지역에서의 과도한 입주 물량이 경북에서는 나타나지 않았기 때문에 큰 타격을 입지는 않은 것으로 분석됩니다.

지난해 하반기 1500건대로 떨어졌던 아파트 거래량은 올해 5월 이후 거래량이 2천건대로 회복되면서 시장의 안정세를 보여줬으며, 올해 거래 시장의 주요 특징은 저가 매물과 급매물 위주로 거래가 이루어진 점입니다. 주요 지역 중 포항, 경주 등은 거래량이 소폭 줄어든 반면 구미시는 소폭 증가하면서 거래 시장도 입주 물량에 따라 시장이 다른 형태로 나타나고 있습니다.

▷ 정시훈 앵커 : 전.월세 시장 추이도 정리해 볼까요?

▶ 김지훈 소장 : 최근 5년간 전국 임대차 시장은 전세와 월세 거래 비율이 역전되고 있으며 월세의 높아지는 수요 때문에 월세 역시 가파르게 오르고 있습니다. 대구의 주택 임대차 시장 역시 전세 비율은 계속 떨어지고 월세 선호 현상이 두드러지고 있는데요.

전세 비율이 떨어지는 주된 이유는 금리 인상과 집값 상승이 가장 큰 원인으로 보입니다. 금리가 인상되면서 전세금을 대출받아서 이자를 높게 내느니 차라리 월세를 내겠다는 방향으로 바뀌게 된 것입니다.

최근에는 전세 사기 사건이 연달아 이어지면서 월세 선호도는 더욱 높아지고 있습니다.

2020년과 올해 8월 전세 비율 차이를 보면 대구의 전세 비율은 약 13%나 줄어들었습니다. 전세 사기 사건이 유난히 많았던 서울과 인천에서는 무려 15% 감소했고 대전에서는 23%나 떨어진 수치를 보여줬습니다.

고금리가 계속 이어지게 된다면 월세 선호 현상과 반전세를 이용하는 임차인이 더욱 증가할 것으로 보여집니다.

▷ 정시훈 앵커 : 새 정부가 들어선 이후 대출과 세제, 청약 등 부동산 여러 분야에 걸쳐 규제가 완화됐습니다. 올해 부동산 시장에 어떤 변화들이 있었는 지 정리를 부탁드립니다.

▶ 김지훈 소장 : 1월 3일 정부가 발표한 부동산 대책의 주요 내용으로 서울 4개 구인 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 모든 지역을 규제 지역에서 풀었습니다. 이로써 대구, 경북 전체가 규제 지역에서 해제됨으로 대구의 핵심 요지인 수성구까지도 규제 지역에서 풀린 것입니다. 또한, 전매제한을 수도권은 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 줄이고 무순위 청약 대상에 유주택자도 포함하는 등 분양시장의 활성화에도 많은 정책을 내놓았습니다.

대출 규제 면에서도 많은 변화를 가져왔습니다. 생애최초 주택구매 가구의 주택담보대출비율 상한을 집값의 80%·최대 6억원까지 대출받을 수 있게 하는 등 대출과 세금, 청약, 정비사업 등에서 각종 규제 사항이 패키지로 완화되자 대책 발표를 기점으로 주요 핵심지에서의 거래량과 가격 회복세가 빨라진 효과도 볼 수 있었습니다.

'특례보금자리론'이라는 카드도 정부에서 꺼내 들면서 특히 올해 7월과 8월에는 많은 거래량을 보여주기도 했었습니다. 거래절벽을 해소하기 위해 정부가 출시한 상품 특성상 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 활발해지면서 급매물 위주로 거래량이 증가한 것으로 분석됩니다.

▷ 정시훈 앵커 : 이러한 변화가 지역 부동산 시장에는 어떤 영향을 줬다고 보시는지?

▶ 김지훈 소장 : 실제로 올해 상반기에 부동산 정책이 펼쳐짐과 동시에 시장이 즉각 반응했었습니다. 당초 약 40조원 규모로 계획된 특례보금자리론은 11월 말 기준 유효 신청 금액이 약 42조7천억원에 달했으며, 그중 신규 주택 구입 목적이 27조8천억원이었음을 감안하면 매우 큰 규모입니다. 50년 만기 주담대의 경우에도 1~8월 8조3천억원이 판매됐으며, 시가 15억원 이상 주택에 대한 대출 제한이 풀린 후 해당 가격대 아파트 매매 비중은 지난해 1.7%에서 올해 1~8월 평균 4.3%까지 증가하기도 했었습니다.

극적인 효과를 보기는 힘들었지만 증가폭에 있어서 확실히 정책으로 나온 대출 상품, 규제 완화는 영향을 미쳤던 것으로 분석됩니다.

대구의 경우에도 2021년 말 하락 전환을 시작으로 침체기를 유지해 오다가 지난 8월 상승세로 방향을 틀었었는데요. 이 역시 특례보금자리론과 부동산 규제 완화 등의 영향으로 급매물이 소진된 영향이 컸었습니다.

▷ 정시훈 앵커 : 미분양은 여전히 전국 최고 수준이죠? 미분양 동향도 살펴볼까요?

▶ 김지훈 소장 : 네, 미분양 아파트 감소 폭이 줄어들고 있긴 하지만 아직까지 전국에서도 대구가 최고 수준을 보이고 있습니다. 그래도 더 늘어나는 상황이 아닌 미분양 세대수는 다행히도 줄어들고 있는데요. 수성구와 동구 등의 인기 단지 미분양이 거의 소진된 이후 남구와 중구 등에서도 미분양 아파트를 매수하는 계약자들도 함께 늘어나고 있습니다.

지난달 30일 대구시에 따르면 10월 말 대구 미분양 주택은 1만376가구로, 전월 대비 125가구 감소했습니다. 이로써 미분양 주택은 지난 2월 1만3천987가구로 정점을 찍은 뒤 8개월 연속 감소 행진을 보여서 안도하고 있는 분위기입니다.

수성구나 동구의 인기 단지 소진 이후로 정주 여건이나 가격대의 비교를 통해서 계약이 이뤄지고 있는 상황이며, 아직까지 고금리가 계속 유지되고 있기 때문에 현재와 같은 미분양 현상은 장기전으로 이어질 가능성도 있는 상태입니다. 악성 미분양의 경우는 지난 4월 정점을 찍은 뒤 700~900가구대를 오르내리고 있습니다.

▷ 정시훈 앵커 : 지역의 부동산 시장 회복세가 다른 시.도에 비해 더딘 이유는 뭐라고 보시는지요?

▶ 김지훈 소장 : 역시나 가장 큰 문제로는 과도한 입주 물량입니다. 대구의 올해 입주 물량은 3만 4938가구로 역대 최대 규모였는데요. 대구의 적정 수요가 1만 1800가구 정도를 감안하면 매우 많은 물량을 대구 시민이 감당해야 한다는 점이 전국에서도 가장 먼저 부동산 시장의 침체가 찾아온 원인이라 분석됩니다.

▷ 정시훈 앵커 :. 과공급이 문제라고 할 수 있겠군요. 새해를 앞두고 있습니다. 부동산 시장에 미칠 주요 변수라면 무엇을 꼽을 수 있을까요?

▶ 김지훈 소장 : 가장 큰 변수로 '금리'를 꼽을 수 있을 것 같습니다. 많은 분들이 현재 주목하고 있는 점이 금리가 더 오른다, 떨어진다 일 것 같은데요. 내년부터 다시 미국의 금리가 떨어질 것으로 예상은 되고 있지만 많은 혼란기를 거치고 있는 시기인 만큼 어떻게 변화될지 쉽게 예측하기는 어려운 상황입니다. 때문에 내년 시중금리의 변화에 따라서 부동산 분위기의 변화가 많이 좌우될 것으로 보입니다.

▷ 정시훈 앵커 : 내년 상반기 주택 매매가격 전망이 2년 만에 상승이 하락을 앞질렀다는 보도가 있었는데요. 소장님께서는 내년 부동산 시장, 어떻게 보고 있는지요?

▶ 김지훈 소장 : 날이 갈수록 금리 인상으로 인한 부담감과 매도자와 매수자의 팽팽한 줄다리기, 높아지는 분양가로 인해 수요자의 가격 민감도가 굉장히 커졌는데요. 이러한 변수들이 2024년에 있어서 가장 중요한 변수가 아닐까 싶습니다.

이전 질문과 마찬가지로 금리가 다시 떨어진다면 수요자가 즉각 반응할 것으로 분석됩니다. 현재 매물이 많이 쌓여있는 시기에 있어서 많은 매수자가 매매 가격에 따른 눈치를 보는 상황이기 때문에 2024년 금리의 방향에 따라서 분위기가 많이 움직일 것 같습니다.

또한, 2024년부터 시행되는 '신생아특례대출' 상품이 현재부터도 많은 관심을 끌고 있습니다. 많은 대출상품이 높은 금리와 DSR 규제로 장벽이 높아진 만큼 현재로서는 유일한 비상구로 보이는 만큼 '신생아특례대출' 상품의 수요가 얼마만큼 나타날지도 큰 변수로 보고 있습니다. 따라서 해당 상품으로 큰 효과를 보기보다는 어느 정도의 가격 방어는 가능할 것으로 분석되고 있습니다.

▷ 정시훈 앵커 : 내년 지역의 입주 물량은 어느정도인지...?

▶ 김지훈 소장 : 네, 대구의 경우에는 23년도 3만4900여가구의 입주 물량을 보였었는데요. 2024년에는 약 2만1천600가구로 역시나 대구의 적정 입주 물량인 약 1만1800여가구보다 높은 수준의 입주 물량을 보이고 있습니다. 그 때문에 아직도 많은 입주 물량을 소화해야 하는 한 해이기 때문에 많은 부담감이 앞설 것 같은데요. 반면에 2025년부터는 급격하게 입주 물량이 줄어들기 때문에 상반된 입주 가뭄 현상을 겪게 될 수도 있을 것 같습니다.

경북에서는 올 한해 1만1200여가구가 입주했으며 24년도에는 2만3천여가구가 입주 예정으로 더욱 많아진 물량을 소화해야 합니다. 경북 지역의 적정 입주 물량 역시 1만2천700여가구로 상당히 높은 수치를 보이고 있습니다.

▷ 정시훈 앵커 : 끝으로 방송을 듣고 계실 실수요자와 투자자들을 위해 조언의 말씀을 부탁드립니다.

▶ 김지훈 소장 : 올 한해 많은 고민이 있는 시기였을 것 같습니다. 현재 부동산 분위기와 같이 하락세에 집을 매수해야 할지, 또 내 집을 얼마에 매도해야 할지 많은 줄다리기가 있었을 것입니다.

가장 중요한 것은 분위기에 휩쓸리지 않는 자세라고 생각합니다. 당연히 금리가 내려가면 지금까지 그래왔듯이 다시 부동산 분위기가 좋아질 것이고 물론 매매가도 따라서 올라갈 것입니다. 또한, 2025년부터 입주 물량이 급격하게 줄어들게 된다면 역시나 분양시장 분위기도 좋아질 가능성이 커질 것입니다. 모두가 알고는 있지만 분위기라는 것이 정말 큰 영향을 끼치는 만큼 가격이 올라가고 내려가는 순간만 기다리는 것보다 확신이 있고 맞다고 생각하는 시점에 선택하는 것이 필요한 시기라고 말씀드리고 싶습니다.

아파트 거래가 정상화 되어야 상가, 토지와 같은 다른 부동산들도 함께 경기가 좋아지게 된다는 점도 기억하고 계시면 좋을 것 같습니다.

정부에서도 부동산 관련해 많은 정책을 내놓고 있습니다. '신생아 특례대출'이나 '특례보금자리론'과 같은 혜택을 잘 이용한다면 위기를 기회로 만들 수 있는 좋은 발판이 될 수 있을 것이라 생각합니다.

2023년 정말 수고 많으셨으며 다가올 2024년에는 더욱 행복한 일들만 있으시길 바라겠습니다. 앞으로도 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

▷ 정시훈 앵커 : 네. 말씀 잘 들었습니다. 내년에는 지역의 부동산 경기가 올해보다 나아지기를 기대해 봅니다. 수고하셨습니다. 네. 지금까지 부동산 전문가 김지훈 소장과 올 한 해 부동산 시장을 돌아봤습니다.