▪︎ 출연: 부동산 전문가 김지훈 소장
▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2024년 4월 30일)
(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.
오늘도 부동산 전문가 김지훈 소장 연결해서 도움 말씀 듣겠습니다.
연결돼 있습니다. 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 안녕하십니까, 김지훈입니다.

▶정시훈 기자: 대구의 아파트 미분양과 같이 주택 경기 침체가 점차 길어지고 있습니다. 전국의 미분양 주택은 6만여 가구를 넘어섰으며 건설사도 자금난에 빠지고 있습니다. 그 사이 입주민과 건설사의 분쟁도 생기며 입주민과 입주민 사이의 갈등까지 생겨나는 일이 발생하고 있습니다.
특히나 대구의 미분양 아파트에 입주를 시작한 단지에서 많이 발생하고 있다는데요. 자세한 소식 전해 들어 보겠습니다.

▷김지훈 소장: 네, 최근 들어서 미분양된 단지더라도 준공이 되어서 기분양자가 입주를 시작한 단지들이 속속히 나오고 있습니다. 미분양 사태가 장기화되면서 해당 단지들이 어느 덧 입주시기까지 온 것인데요.
하지만 입주민들의 표정은 그리 밝지 못한 것 같습니다. 대구 수성구의 한 아파트 단지에서는 작년에 미분양 세대를 시세보다 저렴한 '전세'로 모집하려다가 기분양자들의 반발로 취소가 된 경우가 있었습니다. 또한 이번에는 시행사와 시공사 측에서 미분양 물량을 1억 원 가까이 할인분양을 시작하자 입주민 일부에서는 비상대책위원회를 꾸린 것인데요. 해당 비대위는 시행사를 상대로 분양대금 일부를 반환 소송 제기했으며 미분양 물량 일부에는 가압류까지 걸었습니다. 비대위는 법원이 12일 담보제공명령을 내렸다며 가압류가 승인됐다고 설명했습니다. 때문에 해당 신축 아파트 단지에는 '경축 가압류 승인'이라는 현수막이 곳곳에 걸려 있습니다.
비대위 측에서는 계약 당시에 '계약 조건이 변경되면 소급 적용한다'라는 특약을 사업자가 이행하라는게 주장입니다. 이들은 7억 원대에 분양했으나 나머지는 추가 할인을 받았고 현재 분양가는 6억 원대에 분양 중에 있습니다. 아직까지 전체 207가구 중 80여 가구는 미분양 상태입니다.

▶정시훈 기자: 분양 당시 조건으로 '계약 조건 변경 시 소급 적용된다'는 항목이 현재 이행되지 않고 있는 거네요. 이런 문제 때문에 서로 다른 분양가로 같은 아파트에 입주하게 된 후분양자와도 갈등이 생기고 있다죠?

▷김지훈 소장: 네 맞습니다. 올해 초에 입주를 시작한 대구 동구에 위치한 한 단지에서는 많은 가구의 창문에 현수막이 걸려져 있습니다. 내용으로는 '할인분양 결사 반대, 입주 금지'로 적혀있는데요.
해당 단지의 시행사는 미분양 세대 구입자에게는 잔금을 5년 뒤에 납부할 수 있는 혜택을 주거나, 최대 9천만원대의 할인도 제공하자 입주민 측에서 반발에 나선 것입니다. 그 때문에 기존에 입주를 마친 입주민들은 할인 분양자에게는 관리비를 20% 더 물리며 차별점을 두고 있는데요. 관련해서 할인 분양자가 입주를 할 때 시위를 벌이던 입주민이 경찰에 연행되는 사건도 발생했었습니다.
입주민 측에서는 입주자와 협의 없이 과도한 할인 분양은 입주민들과 갈등이 생길 수 밖에 없다며, 나중에 들어온 입주민과의 갈등 또한 시행사에게 책임이 있다고 말하고 있습니다.

▶정시훈 기자: 네, 해당 내용과 관련해서 가압류가 승인된 단지가 하나 더 있죠? 해당 단지는 최근 대부분의 미분양 세대가 공매로 나오게 된 소식도 있었습니다. 현재 상황은 어떨까요?

▷김지훈 소장: 네, 해당 단지에는 현재 아파트 경계를 기준으로 철조망이 둘러져 있습니다. 입주민이 아파트 단지의 경계를 서는 모습도 보였는데요. 입주민 측에서는 공매를 통해 할인 분양을 해서 기존의 입주민마다 3억 원에서 45억 원까지도 손해를 봤다고 전했습니다. 또한, 입주민이 돌아가면서 할인 분양자들이 단지로 출입하지 못하도록 24시간 정문을 지키고 있다고도 전했습니다.
해당 단지의 입주민들은 시행 수탁사와 시행사를 상대로 손해배상청구 소송을 제기했으며, 미분양 주택 일부를 가압류했습니다. 2차 가압류도 곧 법적 절차가 마무리될 예정인데요. 입주민 측의 입장은 처음 말씀드렸던 수성구 다른 단지의 비상대책위원회 입장과 동일합니다. 기존 분양가에서 할인 판매 시에는 기존 입주민에게 차액을 반환하도록 한 계약 특약을 이행하라는 입장입니다. 해당 단지는 애초에 넓은 면적으로 구성된 고급 아파트로 홍보했으나 후분양에 실패했었습니다. 그리고 지난해 말 PF 대출 만기를 연장하지 못해서 결국 공매를 시작했었습니다.
또한, 해단 단지 입주민 측에서는 분양 당시 분양률 10%를 4~50%로 과대 광고를 했었다며 사업자를 사기 혐의로 형사고소할 계획이라고도 밝혔습니다.

▶정시훈 기자: 시공사와 시행사에서 할인 분양에 있어 발생하는 갈등을 해결하지 못해 결국 입주민간의 갈등으로 번지고 있는 것 같습니다. 미분양과 함께 앞으로의 대구 입주물량도 계속해서 다가오는데 어떻게 바라보고 계실까요?

▷김지훈 소장: 1년 전에 비해서 미분양 가구 수는 줄어들었습니다. 하지만 신규 공급이 위축된 상황 속에서 바라봤을 때는 아직까지 미분양 세대의 규모는 굉장히 큰 수치를 보이고 있는데요. 문제는 준공 후에도 미분양 세대로 남은 가구가 1만가구 이상으로 늘어난 것입니다. 미분양 주택의 약 81%가 비수도권에 집중됐으며 이 중 18%는 대구에 몰려있는 점이 문제입니다.
대구에 주택 공급이 한 번에 집중된 점이 원인으로 보이며, 지난해 대구에서 지어진 신축 아파트는 총 594동으로 전국에서 경기도 다음으로 많은 수치입니다. 대구시에서는 지난해 2월부터 신규 아파트 인허가를 중단하는 초강수도 뒀었지만, 이미 많은 물량을 감당하기에는 부족했던 것 같습니다.
업계에서는 이 같은 현상이 다른 지역으로 번질 가능성도 야기되고 있으며, 앞으로 대구의 입주 물량이 다 소화될 때까지는 어려운 상황이 계속해서 이어질 수도 있다고 조심스럽게 예측해 보고 있습니다.

▶정시훈 기자: 네, 오늘도 유익한 정보 잘들었습니다.
지금까지 부동산 전문가 김지훈 소장이었습니다.