▪︎ 출연: 법무법인(유) 효성 배지현 변호사 

▪︎ 방송: 대구BBS 라디오아침세상 ‘법률칼럼’ (2024년 5월 16일) 

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요. 배지현 변호사입니다. 오늘은 공인중개사의 업무 범위에 관한 대법원의 최근 판결을 살펴보겠습니다.

공인중개사인 A씨는 2020년 8월경 한 어린이집의 부동산 임대차계약을 중개하면서 해당 어린이집의 종전 임차인인 B씨와 신규 임차인인 C씨 사이의 권리금계약서를 ‘컨설팅 계약서’라는 이름으로 작성하고, 수수료 명목으로 250만 원을 받았습니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다. 나아가 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다.

이처럼 권리금이란 유·무형의 재산적 가치에 대한 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전이며, 이러한 권리금은 공인중개사의 중개대상물이 아니므로 행정사가 아닌 공인중개사가 권리금계약서를 작성할 수 있는지 문제되었습니다.

실제로 행정사법은 행정사가 아닌 사람이 권리·의무나 사실 증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 결국 공인중개사 A씨 등은 행정사가 아님에도 권리·의무나 사실 증명에 관한 서류를 작성했다는 이유로 행정사법 위반 혐의로 기소되었습니다.

이에 대해 1심 재판부는 우선 이 사건 컨설팅 계약은 어린이집에 관한 영업권의 양도에 따른 권리금 계약에 해당하는 것이 분명하고, 공인중개사 A씨 등이 그 권리금 계약을 중개하고 권리금계약서를 작성한 것은 구 행정사법 제2조 제1항 제1호에서 정한 ‘권리·의무나 사실 증명에 관한 서류’를 작성한 것에 해당한다고 밝혔습니다.

나아가 재판부는 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 등의 이용 대가로서, 영업권의 양도에 따른 권리금 계약을 중개하고, 권리금계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법과 그 시행령에서 공인중개사의 업무 범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 않아 A씨 등의 행위는 행정사법 위반 행위에 해당한다고 설명했습니다.

그러면서 1심 재판부는 이 사건 임대차계약서의 당사자는 임대인과 신규 임차인인 C씨이고, 이 사건 컨설팅 계약서의 당사자는 전 임차인이자 영업 양도인인 B씨와 새로운 임차인이자 영업 양수인인 C씨로 그 당사자들이 서로 다르다고 지적하며, 컨설팅 계약의 당사자가 아닌 임대인 D씨와 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닌 전 임차인 B씨가 반드시 컨설팅 계약과 임대차계약이 전체로서 하나의 법률효과를 가지는 계약으로 취급될 필요가 없고, 다른 계약이 체결되지 않으면, 이 계약을 체결하지 않을 의사도 객관적으로 명백하지 않다고 부연했습니다.

다만 1심 재판부는 기소된 공인중개사 A씨에 대하여 벌금 100만 원의 선고유예 판결을 선고하였습니다. 선고유예는 경미한 범죄에 대해 법원이 유죄를 인정하면서도 형 선고를 미루는 것으로 유예 기간이 경과하면 형 선고를 면하는 면소 처분을 받은 것으로 봅니다.

항소심도 1심 판단이 옳다고 보고 피고인 측의 항소를 기각했으며, 최근 대법원도 원심 판단에 잘못이 없다고 보아 해당 판결을 그대로 확정했습니다.

오늘은 공인중개사가 부동산 계약을 중개하는 과정에서 권리금계약서를 대신 작성하고 수수료를 받는 것은 위법하다는 판결을 살펴보았습니다. 감사합니다.